股价表现与市场误判 - Americold股价在过去五年下跌65% [1][7] - 股价下跌归因于三因素：五年前显著高估、供应链调整导致的高库存环境被证明非永久性、机构大量抛售导致市场超卖 [8] - 市场错误地将疫情期间因供应链中断导致的库存峰值解读为永久上升趋势，在盈利异常高时给予超过30倍的估值 [5][6] - 市场当前错误地将低库存/低吞吐量解读为永久下降趋势，在盈利处于低谷时给予极低估值 [10] 行业周期性分析 - 冷库行业具有长期稳定向上的趋势，全球冷库使用量每十年都显著超过前一个十年 [1] - 当前行业面临的是周期性下行而非公司个体问题，行业前两大巨头Americold和Lineage均在2025年8月左右下调盈利指引 [17][19] - 行业低谷可能接近底部，预计在2025年末至2026年上半年见底，随后反弹 [10][22] - 冷库行业具有长期结构性增长，Americold是市场份额领导者 [7][25] 公司财务状况与业绩指引 - 公司于2025年8月7日下调业绩指引，将仓库业务同店收入增长区间下限下调至-4% [17][18] - 2025年第二季度数据显示，同店租金和存储收入下降4.7%，但服务收入增长1.1%，表明客户对冷冻品的最终使用需求仍然强劲 [20][21] - 存储利润率在2025年第二季度下降180个基点至63%，服务利润率较低为13.3%，但该分部利润率提升90个基点 [22] - 分析师预测公司盈利（AFFO/股）将在2025年和2026年下降，但预计在2027年反弹并在2028年创新高 [10][11] 估值分析 - 公司股价相对于净资产价值有44.7%的折价，价格/NAV比为55.3% [26][27] - 基于共识预期的远期AFFO倍数为9.5倍 [27] - 经调整后（剔除非房地产折旧和股权激励等加回项），真实AFFO约为6080万美元，合每股0.87美元，当前股价对应真实AFFO倍数约为14.6倍 [29][30][31] - 与工业REIT板块平均17.3倍（中位数18.0倍）的AFFO倍数相比，公司估值仍具吸引力 [32][33] 未来展望与关键驱动因素 - 公司未来取决于三大因素：库存稳定、吞吐量水平稳定、利润率稳定 [22][23] - 库存水平难以预测，但当前环境可能已接近其波动区间的低端 [23] - 吞吐量将随总体消费量增长而增长，历史上一直持续增长，预计未来将继续但增速放缓 [24] - 长期基本面 reasonably good，随着基本面转向积极，其AFFO倍数有望向18倍靠拢 [25][34]