核心观点 - 9月上海房地产市场呈现新房价格领涨、二手房调整温和、租赁市场平稳的格局，市场韧性凸显 [1] - 展望四季度，上海楼市预计将延续新房稳中有升、二手房逐步筑底、租赁平稳运行的态势 [1] - 长期来看，上海在人口、产业、配套等方面的优势将持续为房地产市场提供支撑，成长性有望领先全国 [1] 新建住宅市场 - 9月上海新建住宅价格环比上涨0.82%，涨幅位居全国百城首位，并带动十大城市新房价格均值实现0.38%的环比增长 [1][2] - 上海新建住宅平均价格为60690元/平方米，样本价格中位数为56000元/平方米 [2] - 上海新房价格同比上涨11.01%，大幅领先全国百城2.68%的同比涨幅，在十大城市中排名第一 [3] - 市场驱动因素为优质改善型项目集中入市，如招商蛇口“康定壹拾玖”、越秀与华润“翡雲悦府”、中海“云邸玖章”等项目吸引了大量改善型需求 [2] - 市场供需层面，人口持续净流入带来需求支撑，土地供应端优化结构保障了优质宅地供应，2025年上半年竞得的核心地块将于四季度入市补充供应 [3] 二手住宅市场 - 9月上海二手住宅价格环比下跌0.48%，同比下跌3.85%，但跌幅在十大城市中处于较低水平 [1][4] - 上海二手住宅平均价格为57908元/平方米，样本价格中位数为52758元/平方米 [4] - 市场面临高挂牌量压力，“以价换量”是主要交易逻辑，但需求基础扎实，价格抗跌性较强，环比跌幅较全国百城0.74%的平均跌幅收窄0.26个百分点 [4] 租赁市场 - 9月上海住宅平均租金为83.13元/平方米/月，样本租金中位数为75.62元/平方米/月，环比下跌0.26%，同比跌幅在1.0%以内，表现稳健 [7] - 租金表现优于全国，全国50城住宅平均租金环比下跌0.39%，上海跌幅低于此水平 [7] - 租金结构出现分化，30平方米以下小户型租金环比上涨0.40%，30-60平方米户型上涨0.05%，而60平方米以上户型租金则出现下跌 [7] - 租金调整主要受季节性因素影响，学龄家庭租住高峰期结束导致需求下降，但外来人口涌入使长期需求基础稳固，产业聚集区域需求旺盛 [8]