抵押贷款利率最新动态 - 本周美国全国平均30年期固定抵押贷款利率下降4个基点至6.30%，较去年同期低几个基点 [1] - 15年期固定利率下降2个基点至5.53%，此次下降之前利率曾连续两周上涨 [1] - 在年底前利率不太可能大幅下降，因此任何小幅下降对购房者或再融资者均为积极消息 [2] 当前各类抵押贷款利率水平 - 根据Zillow数据，当前购房抵押贷款利率中，30年期固定利率为6.34%，15年期固定利率为5.64% [7] - 当前再融资利率中，30年期固定利率为6.21%，15年期固定利率为5.53% [6] - 再融资利率可能高于购房抵押贷款利率，但情况并非总是如此 [4] 抵押贷款利率类型与运作机制 - 抵押贷款利率分为固定利率和可调整利率两种基本类型 [10] - 固定利率抵押贷款在整个贷款期限内锁定利率，例如30年期贷款在30年内保持利率不变 [10] - 可调整利率抵押贷款在最初几年保持利率不变，之后定期调整，例如5/1 ARM前五年利率固定，之后每年调整一次 [10] - 在贷款期限初期，月供大部分用于支付利息，随时间推移，用于支付本金的部分会增加 [11] 影响抵押贷款利率的因素 - 可控因素包括选择贷款机构、个人信用评分、债务收入比和首付比例，较高的信用评分和较低债务收入比可能获得更优利率 [12][13] - 不可控因素主要为经济状况，经济疲软时利率下降以鼓励借贷，经济强劲时利率上升以抑制支出 [13][14] 不同期限抵押贷款特点比较 - 30年期抵押贷款月供相对较低，但利率高于较短期限贷款，长期总利息支出较高 [15] - 15年期抵押贷款利率较低，总利息支出较少，且能更快还清贷款，但月供较高 [16] - 30年期贷款月供更可负担，15年期贷款长期总成本更低 [16] 历史与参考利率水平 - 根据房地美数据，有记录以来最低的30年期固定抵押贷款利率为2.65%，出现在2021年1月 [19] - 在当前市场环境下，除非承接卖方在2020或2021年锁定的可承继抵押贷款，否则很难获得2.75%的利率 [18] - 再融资的合适时机取决于财务目标，有专家认为当利率比现有利率低1%至2%时值得考虑 [20]