深圳零售市场核心观点 - 三季度深圳优质购物中心市场新增供应约28万平方米，全市存量上升至775.7万平方米 [1][2] - 新开业项目定位各异，包括聚焦日常消费、冰雪经济文体旅融合、新奢生活主场等，推动商圈提质升级 [2] - 全市优质购物中心空置率环比下降0.3个百分点至8.8%，但最优层平均租金同比下降2.9%至每月753.3元/平方米 [4] 零售市场供应与项目表现 - 三季度新开业项目包括深圳大悦城、前海冰雪世界、深圳湾万象城二期 [2] - 深圳大悦城开业两月日均客流达15万人次，总销售额近3.7亿元 [2] - 前海冰雪世界配套商业将分批面世，依托全球最大室内滑雪场打造多业态消费场景 [2] - 深圳湾万象城二期引进近300家品牌，其中区域首店120余家，与一期业态形成互补 [2] 零售市场需求与消费趋势 - 前7月深圳社会消费品零售总额增速恢复至3.6%，较去年全年提升2.5个百分点 [3] - 新入驻品类中零售占比55.6%，高出餐饮19.9个百分点，女装居首，运动户外跃升至第二 [3] - 餐饮品类中地方特色菜馆占比约18.4%，新式饮品及奶茶占比13.2% [3] - 商家选址偏向成熟项目小面积铺位，运营商将大面积铺位分割以灵活应对需求 [4] 零售市场展望与策略 - 至2026年末深圳预计将有53.4万平方米优质购物中心入市，西部板块为近期供应热点 [4] - 粉丝消费成为热点，部分商场增设明星、动漫应援打卡点吸引顾客 [4] - 运营商通过提供停车优惠、免费租借充电宝等细致服务提升客户黏性 [4] 深圳甲级写字楼市场核心观点 - 三季度深圳甲级写字楼存量攀升至887.9万平方米，空置率环比上升1.2个百分点至29.0% [5] - 平均租金环比下降4.2%、同比下降11.2%至每月153.4元/平方米 [5] - 租金下行与新增供应刺激下，三季度净吸纳量达9.2万平方米，创2024年以来季度新高 [5] 写字楼市场需求与行业分布 - 租赁需求集中于TMT、金融、专业服务业、零售贸易四大行业 [6] - TMT行业中跨境电商平台、教育软件、电子游戏、AI芯片、智能驾驶等领域有不错成交 [6] - 部分小众细分领域科技公司进入甲级写字楼市场，专业服务业和金融业租赁需求回升 [6] - 酒店业态及循环经济、新消费、物流领域企业录得较大面积租赁成交 [6] 写字楼市场运营与创新 - 业主除下调租金、延长免租期外，积极探索与运营服务商建立合作伙伴关系新模式 [6] - 新模式为业主提供空间载体，运营商承接一体化解决方案，构建风险共担、收益共享机制 [6] - 庞大待入市供应量将加剧去化压力，推动写字楼运营领域出现更多创新性探索 [7]