文章核心观点 - 文章对比分析了两家领先的房地产投资信托基金（REITs）Realty Income (O) 和 Prologis (PLD) 的长期增长前景 [1][2][3] - Realty Income 以稳定的月度股息和净租赁零售及工业地产为核心，提供可预测的收入 [2][4] - Prologis 作为全球物流地产领导者，业务模式侧重于受益于电子商务、物流以及数据中心增长的结构性增长 [2][9] - 尽管两家公司均表现稳健，但基于增长潜力、财务指标和市场定位，Prologis 被认为在长期增长轨迹上更具优势 [20][21] Realty Income (O) 业务与运营 - 公司拥有超过15,600处物业，覆盖91个行业，出租给超过1,600名租户，业务高度多元化 [4] - 约90%的租金收入来自必需、服务导向型业务（如杂货店、便利店、医疗服务），使其收入在经济下行和电子商务冲击中保持韧性 [4] - 2025年第二季度，物业入住率达到98.6%，续租租金回收率高达103.4%，显示其物业需求强劲 [5] - 公司在2025年第二季度完成了12亿美元收购，初始收益率为7.2%，其中76%的交易发生在欧洲，并计划2025年总投资额约达50亿美元 [5] - 公司正涉足非传统资产类别，包括游戏业和数据中心，以寻求未来增长 [6] Realty Income (O) 财务状况与股息 - 公司拥有51亿美元流动性，信用评级为A3/Stable和A-/Stable，固定费用覆盖率为4.5倍，债务指标可控 [7] - 作为“月度股息公司”，公司已连续30多年支付月度股息，并连续112个季度增加股息 [7] - 市场共识预期其2025年销售额和每股运营资金（FFO）同比分别增长6.70%和1.91% [14] - 公司预计2025年租金损失约为75个基点，部分与过去并购交易中获得的租户信用风险相关 [8] Prologis (PLD) 业务与运营 - 公司专注于高壁垒、需求持续超过供应的核心区域市场 [9] - 2025年第二季度，其拥有和管理组合内新租赁合约面积达5,120万平方英尺，租户保留率为74.9% [9] - 管理层预计2025年平均入住率在94.75%至95.25%之间，显示强劲的租赁势头 [9] - 2025年上半年，公司完成了11.5亿美元收购，并启动了14.9亿美元的新开发项目，其中69.3%为定制建造项目 [10] - 公司计划2025年全年完成10-12.5亿美元收购，并启动22.5-27.5亿美元的开发项目 [10] Prologis (PLD) 增长战略与财务状况 - 公司正从物流地产扩展至数据中心，以抓住人工智能市场的增长机遇，计划将主要人口中心的部分物业改造为高性能数据中心 [11] - 截至2025年6月30日，其在非工业资产（包括堆场、停车场和数据中心）的总预期投资为12亿美元 [11] - 公司拥有71亿美元流动性，信用评级为A级，债务与税息折旧及摊销前利润比率为5.1倍，资产负债表强劲 [12] - 其现金流增长率为14.8%，股本回报率为5.96%，五年股息复合年增长率为12.66%，均优于行业平均水平 [12] 市场表现与估值比较 - 截至分析时，Realty Income 股价年内上涨9.8%，Prologis 股价上涨8.3%，同期标普500指数上涨15.6% [17] - Realty Income 的远期12个月价格与运营资金比率为13.42倍，与其三年中位数持平 [18] - Prologis 的远期12个月价格与运营资金比率为19.12倍，低于其三年中位数20.62倍 [18] - 两家公司的价值评分均为D级 [18] 业绩预期比较 - 市场对 Prologis 2025年销售额和每股运营资金的共识预期同比增幅分别为10.76%和3.78%，高于 Realty Income [15] - Prologis 的2025年和2026年每股运营资金预期在过去60天内呈上调趋势，而 Realty Income 的2026年预期在过去30天内被小幅下调 [14][15][16] - Prologis 的每股运营资金预期趋势显示积极修订：当前季度（Q1）预期较60天前上调0.70%，2025财年（F1）预期上调0.35%，2026财年（F2）预期上调0.33% [17]