中国经济与房地产趋势 - 中国经济总量保持稳健增长，上半年GDP增速高于5.3%，超出市场预期，中长期增长潜力巨大 [1] - 短期经济结构分化现象存在，表现为供给偏强、需求偏弱，数量偏强、价格偏弱，内需仍需进一步提振 [1] - 房地产是内需端的重要拖累项，尽管其投资、销售占经济比重已不高，但在居民存量财富配置中份额仍很高，房价调整会对总需求构成压制 [1] 租金回报率与房价关系分析 - 租金回报率是年租金总额与房屋总价之比，其倒数为房价租金比，类似于股市的市盈率，用于衡量房屋估值 [2] - 流行逻辑认为租金回报率高于国债利率时房产更具性价比，但美国2007-2012年和日本1991-2004年的经验显示，即使租金回报率远高于无风险利率，房价也未企稳 [2] - 房产类似于“信用债”，其收益不仅看租金回报率（票息），还需考虑本金（房价）波动的风险，投资者需权衡潜在资本利得损失 [5] 房产收益构成与预期影响 - 购房收益来自两部分：租金回报和房价波动带来的资本利得 [6] - 当预期房价上涨时，租金回报率重要性下降，资本利得预期驱动资金流入，实现房价自我上涨 [6] - 当预期房价下跌时，租金回报率需足够高以补偿房价下跌损失、资金成本、折旧维护费及税费等，投资者才会认为有性价比 [6] 稳房价的关键因素 - 若房价无上涨预期，租金回报率会持续抬升（房价租金比被压缩），类似股市估值回归历史低位的过程 [7] - 研究发现，13个经济体的房地产危机中，房价调整周期内房屋估值均会回归历史低位（租金回报率升至历史高位） [7] - 稳房价的核心在于稳定房价预期，而房价预期很大程度上取决于宏观通胀预期，因资产价格是实体经济的“映射” [7] 政策方向与前景展望 - 自去年9月起，中国宏观政策注重提振预期，“反内卷”政策意在提振通胀，政策方向正确 [8] - 持续的政策发力将对稳住房价、稳住内需起到关键作用，若居民对未来收入和通胀预期提升，房价预期也将抬升 [8]