REIT行业整体表现 - REIT板块在9月份平均录得小幅负回报（-0.73%），年初至今仍小幅下跌（-1.74%）[1] - REIT平均表现逊于大盘，同期道琼斯工业平均指数（+2.0%）、标普500指数（+3.6%）和纳斯达克指数（+5.7%）均录得稳健涨幅[1] - 市值加权的Vanguard Real Estate ETF（VNQ）在9月（+0.07%）和年初至今（+5.72%）的表现均显著优于REIT平均水平（-1.74%）[1] - 第三季度REIT板块整体实现正回报（+2.7%），但远低于标普500指数同期的涨幅（+8.1%）[46] - 过去12个月，REIT板块回报率为负（-4.0%），而标普500指数则表现强劲（+17.6%）[49] 不同市值REIT表现与估值 - 9月份不同市值REIT的总回报差异不大，大型REIT（-0.29%）领先，微盘（-0.79%）、小盘（-0.83%）和中盘（-0.92%）REIT回报略低[3] - 2025年前九个月，大型REIT的表现优于小盘REIT 216个基点[3] - 大型REIT与小盘REIT之间的2026年FFO倍数差距在9月份扩大，大型REIT倍数为16.4倍，小盘REIT为13.9倍，投资者为大型REIT的每美元FFO支付的平均溢价为28.8%[1] - 市值与FFO倍数呈强正相关，微盘、小盘、中盘、大型REIT的平均FFO倍数分别为12.0倍、13.9倍、13.3倍和16.4倍[43] - 市值与资产净值（NAV）溢价/折价也呈正相关，大型REIT（-3.79%）和中盘REIT（-8.35%）交易价格接近NAV，小盘REIT（-23.52%）和微盘REIT（-34.05%）折价幅度较大[45] 不同地产类型表现 - 9月份，18个地产类型中有13个平均回报为负，仅27.8%的地产类型录得正回报，表现最佳与最差地产类型的回报差为10.69%[6] - 数据中心（+4.92%）和办公楼（+3.11%）是9月份表现最好的地产类型，而独栋住宅（-5.77%）和基础设施（-5.41%）表现最差[6][7] - 年初至今，酒店（-13.61%）、购物中心（-10.74%）和土地（-10.48%）表现严重落后，平均跌幅达两位数；医疗保健（+21.83%）表现突出，涨幅是其他地产类型的两倍以上[8][9] - 第三季度，区域性购物中心（+17.8%）、医疗保健（+14.7%）和办公楼（+9.4%）REIT涨幅领先，甚至超过标普500指数，而多户住宅REIT表现挣扎（-4.3%）[51] REIT估值倍数变化 - 9月份整个REIT板块的平均P/FFO（2026年预测）从13.8倍上升至14.1倍，27.8%的地产类型实现倍数扩张，72.2%出现倍数收缩[11] - 数据中心（24.6倍）、土地（22.6倍）、预制房屋（17.2倍）和多户住宅（17.1倍）的平均估值倍数最高；酒店（7.2倍）和办公楼（9.7倍）是仅有的平均FFO倍数为个位数的地产类型[11][12] - 医疗保健地产类型的平均P/FFO倍数从13.4倍显著扩张至15.7倍[12] 个股表现亮点 - Office Properties Income Trust（OPI）在9月份股价大幅波动中上涨54.26%，但因其未能支付总计3080万美元的票据利息并面临退市，年初至今仍下跌65.72%[13] - Wheeler Real Estate Investment Trust（WHLR）在9月份下跌29.27%，年初至今总回报为灾难性的-99.73%[14] - 9月份有37.42%的REIT录得正总回报，但REIT板块年初至今平均-1.74%的回报较2024年同期的+9.61%落后超过1100个基点[14] - 第三季度表现最差的REIT是Americold Realty Trust（COLD）（-25%），以及一系列基础设施REIT包括SBA Communications（SBAC）（-17.3%）、Uniti Group（UNIT）（-14.6%）和American Tower（AMT）（-12.2%）[54] - 第三季度表现最佳的REIT是Plymouth Industrial REIT（PLYM）（+40.5%）和City Office REIT（CIO）（+32.6%），两者均因收到收购要约而股价大涨[55][56] 股息信息 - 股息收益率是REIT总回报的重要组成部分，许多REIT因股价低于NAV而提供较高收益率[19] - 9月份有5只REIT宣布提高股息，其中Millrose Properties（MRP）（+5.8%）和Phillips Edison & Company（PECO）（+5.7%）涨幅最大；2025年前三个季度共有58只REIT提高股息[27] - 部分REIT提供月度股息，如Gladstone Commercial（GOOD）（9.7%）、Apple Hospitality REIT（APLE）（8.0%）和Modiv Industrial（MDV）（8.0%）[26] 并购活动与潜在机会 - 部分交易价格远低于NAV的REIT可能收到私募股权或其他REIT的收购要约，这可能导致其股价大幅上涨[57] - 能够识别出强劲并购目标的投资者和主动型管理人，如果这些REIT确实收到收购要约，则有可能在未来几个季度获得显著的阿尔法收益[57]