市场整体表现 - 2025年第三季度上海投资市场整体显著回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额高达149.7亿元，环比涨幅达78.1%[1] - 市场活跃度大幅提升，单体项目平均成交金额达到8.81亿元，较2024年全年均值5.6亿元及2025年上半年均值4.2亿元均实现显著突破[1] - 大额交易占比提升，共录得4宗成交金额超10亿元的交易，成交金额5亿元以上的交易占总宗数的47%[1] 博华广场交易分析 - 博华广场百亿级交易完成交割，是近年上海乃至全国单体写字楼领域最大规模的一笔成交，直接推高三季度成交额[1][2] - 交易对价超百亿元，交易涉及三方：中邮保险作为收购方基金的领投机构，美国汉斯集团旗下子公司作为普通合伙人继续管理运营，阿布扎比投资局（ADIA）为投资方之一[1][2] - 该项目于2013年由美国汉斯集团以37.06亿元竞得地块，总建筑面积约18.4万平方米，于2019年开业[2] 其他重要交易案例 - 金桥万创中心成交总价达14亿元，接盘方为昆山市众六资产管理有限公司[3] - 前滩雍萃46项目成交总价9.45亿元，接盘方为国盛、光大金瓯，该项目创下上海长租公寓单价新纪录，折合成交单价约42289元/平方米[3][4] - 信泰中心T1、阳光控股大厦等标杆交易共同奠定市场基调[4] 资产类别分布 - 办公楼资产重回大宗交易主导地位，以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别[4] - 产业园区成交金额占比为11%，零售物业和长租公寓的金额分别占8%和6%[4] - 戴德梁行数据显示，上海办公、研发办公以81%的成交占比继续主导大宗交易市场，单季成交额突破百亿大关[4] 买家结构分析 - 2025年第三季度上海大宗市场内外资成交额呈现极端情况，内资占交易总额的100%，外资集体缺席[4] - 内资买家呈现分化特征：以中邮保险、信达资产为代表的专业机构持续发力，地方政府、上市公司和实体企业构成非机构投资者主力[5] - 非机构投资者如普陀长征镇政府、某券商和格林豪泰等，通过资产收购实现资产盘活与业务协同等多重目标[5] 市场展望 - 随着宏观经济政策持续发力、外资配置意愿回升以及核心地段稀缺资产持续释放，预计上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势[5]