市场现状与问题 - 国内主要大城市核心商圈甲级写字楼供应量高于市场需求，空置率接近或超过20%警戒线 [1] - 北京、广州、苏州等地写字楼租金出现两位数跌幅 [1] - 高端写字楼采用“免租”方式吸引商户，例如深圳提出“只收梦想，不收租金”的口号 [1] - 市场需求减弱但建造周期长导致供给无法快速调整，空置率不断攀升 [2] - 高端写字楼维护成本高，租金收入不足将影响物业维护 [2] 问题成因分析 - 过去房地产行业野蛮生长，商业用地大量建设写字楼 [1] - 过去十年互联网等行业催生大量创业公司，消化了存量写字楼，掩盖了供需错配问题 [1] - 租用写字楼的企业多为抗风险能力较弱的民营企业，经济环境下行导致其需求减弱 [2] 应对策略与城市实践 - 多个大城市通过免租金吸引企业，旨在通过企业吸引劳动力，再通过消费带动经济 [3] - 策略从深圳、苏州、杭州试点，扩展到广州、上海等城市跟进 [3] - 工业区也加入免租行列，例如苏州提供10万平方米产业空间，最高免租2年，按当地平均月租每平米70元计算，年减免金额近1亿元 [4] - 广州黄浦区拿出15万平方米试点产业空间，对符合条件企业签约三年免两年租金或签约六年免三年租金 [4] - 上海临港新片区针对青年创业者推出办公免费租、公寓免费住政策，符合要求企业可获80万元创业担保贷款和50万元无偿赞助 [4] - 杭州“润苗计划”联动市区，拿出不少于20万平方米国有园区资源，给予优质初创企业最长5年零租金创业空间 [4] - 成都天府新区通过区属国企划出5万平方米园区实施“阶梯式租金减免”，采用首年全免、次年减半模式 [4] - 北京和深圳在今年3月出手，均提供10万平方米起步空间，年减免金额分别为1.76亿元和2.74亿元 [5] 政策导向与产业聚焦 - “零租金”政策设立高准入门槛，产业聚焦精准，几乎只为战略性新兴产业和未来产业买单 [6] - 目标行业高度一致，如广州的“12136”现代产业体系（智能网联车、生物医药、低空经济、AI等）、北京中关村的“AI创新社区”、成都的电子信息与专精特新产业 [6] - 政策与城市核心产业规划紧密绑定，旨在筛选有潜力、高成长性企业，防止资源被低质量项目占据 [6] 政策本质与影响 - “零租金”本质上是城市间的“抢企业大战”，产业相近、区位相邻的城市在免租年限和配套政策上竞争 [7] - 该政策不同于以返税、补贴等形式进行超量财政投入的城市内卷，其本质是成本端纾困，重点在于提升企业长期竞争力，类似于降低物流成本 [8] - 政策并非对市场经济的妥协，而是对未来城市建设和人才吸引的投资 [8]