核心观点 - 9月70个大中城市商品住宅销售价格环比普遍下降，但同比降幅呈现收窄态势，市场长期下行压力有所缓解 [1] - 政策放松是支撑一线城市新房价格和二手房成交量的关键因素，市场呈现“以价换量”特征 [2] - 预计四季度政策宽松将继续托底核心城市成交量，核心城市外围区限购松绑将激活需求 [3] 新建商品住宅价格变动 - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点，其中北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [1] - 上海新房价格实现同比5.6%的显著增长，核心区优质改善房源入市与外围限购放松成为关键支撑 [2] 二手住宅价格与市场情况 - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0% [1] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅扩大0.1个百分点 [1] - 三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点 [1] - 9月全国二手房线上找房人数占比达64.1%，环比上升1.6个百分点，创4月以来峰值 [2] - 安居客线上百城二手房挂牌时长升至95天，其中三四线达99天，显示中小城市二手房去化难度更大 [2] 政策影响与市场表现 - 8、9月政策面的放松是一线城市市场表现突出的直接拉动力，包括深圳分区放开限购、上海下调存量房贷利率、北京优化公积金提取范围等 [2] - 二手房成交量提升是“以价换量”的结果，大量挂牌价格未调整的二手房拉长了整体去化时长 [2] - “金九”楼市保持了相对稳定，二手市场成交量稳，新房持续结构性分化 [1] 行业展望 - 政策红利释放与传统旺季效应将带动核心城市成交量环比回升 [3] - 北京五环外、上海外环外等核心城市外围区限购松绑将激活刚需与改善需求，带动一线新房成交稳定上升 [3] - 一二线城市非核心区及大量中小城市仍需通过“以价换量”来消化库存 [3]