行业宏观趋势 - 住房租赁市场正经历从增量扩张到存量优化的转变，机构化运营占比不断提升 [1] - 行业发展从纯轻资产运营转向资产管理与个性化服务 [1] - 行业从“野蛮生长”迈入“理性规范”的新阶段 [1] - 租赁住房将朝着机构化、理性化、长期化方向发展，进入赛道的多为险资等寻求长期稳定回报的资金 [3] 政策法规影响 - 《住房租赁条例》的出台是我国住房租赁市场的基石，主要规范市场化租赁行为，标志着立法进入新阶段 [3] - 政策明晰后，纯粹追求规模扩张的企业将逐步退出，行业更加注重合规经营与长期价值 [3] 市场竞争与产品升级 - 市场自发推动产品迭代，“卷品质”成为竞争核心，健康、环保、舒适、智能的房子是竞争力的关键 [4] - 年轻租客对居住品质要求迅速提升，花2500元租到的房子已配备地暖、新风、智能家居等 [4] - 租赁产品不断升级，“租售同权”的居住体验正在成为现实 [4] 公司战略与运营 - 公司正从纯轻资产运营向资产管理转型，逐步构建“资产—建设—运营”闭环，认为资管才是长期壁垒 [7] - 公司通过收购、定制开发、联合运营等多种方式提升资产价值和运营效率 [7] - 今年上半年公司新增房源5000余间，预计全年新增将突破1万间 [7] 业务创新与拓展 - 公司未来3-5年将继续深耕租赁住房赛道，同时发展商业配套，因有商业配套的项目客户买单意愿更强 [6] - 公司研究养老公寓和适宠公寓等创新业态，在一线城市95后00后租客中养宠物比例高，愿意为宠物支付增值服务费 [6] - 在近期一个收购项目中，公司专门规划了4栋楼作为适宠化公寓 [6] 商业模式探索 - 公司探索“租赁社区”模式，推动长租公寓从“单体楼宇”向“配套完整社区”升级，配备商业、宠物乐园、咖啡厅、滑板公园等 [7] - “租赁社区”模式形成完整租赁生态，提升客户黏性和市场竞争力 [7] - 公司视长租公寓为“慢行业”，注重品牌长期建设，目标为十年二十年后品牌依然被信任和尊重 [7]