公司概况与投资组合 - 丰树商业城信托（Frasers Centrepoint Trust, FCT）是一家投资于新加坡郊区零售地产的房地产投资信托基金（REIT）[1] - 截至2025年9月30日（即2024/25财年末），FCT的投资组合包括9处零售物业和1处办公物业（中央广场），总资产管理规模（AUM）约为83亿新元[1] - 公司在2025年8月完成了义顺10（Yishun 10）分层地段的出售，所得资金用于减少债务[2] 2024/25财年下半年财务表现 - 2024/25财年下半年总营收同比增长14.3%，达到2.052亿新元，主要得益于2025年5月26日收购的Northpoint City South Wing以及淡滨尼1号（Tampines 1）资产提升计划（AEI）完工的贡献[3][4] - 物业运营费用同比增长20.1%至6090万新元，主要由于Northpoint City South Wing的并入[3][5] - 物业净收入（NPI）同比增长12.0%至1.443亿新元[3][5] - 可分派给单位持有人的收入同比增长12.5%至1.231亿新元[3] 2024/25财年全年财务表现 - 2024/25财年全年总营收同比增长10.8%至3.896亿新元，增长动力来自Northpoint City South Wing的收购和淡滨尼1号AEI完工，部分被后港商场（Hougang Mall）AEI开始（2025年4月）及樟城坊（Changi City Point）出售（2023年10月31日）所抵消[5][6] - 物业运营费用同比增长13.5%至1.116亿新元，主要由于Northpoint City South Wing、更高的物业税、维护费、水电费和营销费用[5][7] - 物业净收入同比增长9.7%至2.78亿新元[5] - 可分派给单位持有人的收入同比增长8.8%至2.332亿新元[5] 投资组合入住率情况 - 投资组合入住率从2024/25财年第三季度的99.9%略微下降1.8个百分点至第四季度的98.1%，主要由于 Causeway Point 和 Century Square 内嘉华院线（Cathay Cineplexes）的退出，但98.1%的水平仍然非常高[8][9][10] - 个别物业入住率方面，除 Causeway Point（92.3%）和 Century Square（91.8%）外，零售物业均维持在至少99%，中央广场的入住率为94.6%[11] - 投资组合加权平均租赁期满（WALE）按净可出租面积（NLA）和总租金计算，均从1.9年微降至1.8年[9][10] 租赁到期分布与租金调整 - 租赁到期情况在未来三个财年（2025/26至2027/28）分布良好，平均每年约有29.9%的租约到期续签，剩余10.2%的租约在2028/29财年或之后才到期[11] - 投资组合中所有物业的新签和/或续租租约均录得正面的租金调升率，范围在+3.4%至+10.3%之间，这将有助于未来几个季度财务数据的进一步增长[12] 债务状况与资本管理 - 2024/25财年第四季度总负债率（Aggregate Leverage）较上一季度下降3.2个百分点至39.6%，远低于50%的监管上限，处于非常健康的水平[13] - 利息覆盖率（ICR）从3.4倍微升至3.5倍，平均债务成本维持在3.8%，平均债务期限从3.4年微降至3.2年[13] - 以固定利率对冲的借款比例大幅提升7.2个百分点至83.4%，此为过去六年来的最高水平[13] - 未来几年债务到期分布良好：2025/26财年到期16.1%（约4.213亿新元），2026/27财年到期3.5%（约9140万新元），2027/28财年到期8.6%（约2.238亿新元），大部分借款（71.8%，约18.755亿新元）在2028/29财年或之后才需再融资[14] 分派情况 - 2024/25财年下半年宣布的分派为每单位6.059新加坡分，较上年同期的6.020新加坡分微增0.6%[15] - 由于在2025年5月30日已支付了部分分派（针对2025年4月1日至4月3日期间的每单位0.096新加坡分），单位持有人本次实际将收到每单位5.963新加坡分[16] - 2024/25财年全年分派为每单位12.113新加坡分，较上年的12.042新加坡分微增0.6%[16] 管理层评论与业务亮点 - 公司完成了以11.7亿新元收购Northpoint City South Wing的交易，巩固了对整个Northpoint City的所有权，并确立了其作为新加坡最大郊区零售商场业主的地位[17] - 公司以3450万新元出售了义顺10零售平台（Yishun 10 Retail Podium），体现了其积极进行投资组合重构的策略[18] - 淡滨尼1号的资产提升计划（AEI）已于2024年8月完成，后港商场的AEI进展顺利，预租承诺率已超过80%，预计于2026年9月完工[18] - 新加坡郊区零售业具有韧性，公司通过扩大的零售版图、 disciplined 的资本管理以及对可持续发展的承诺，有望继续为单位持有人带来稳定的业绩和可持续的长期价值[19] 未来展望 - 预计公司财务数据将继续增长，动力来自于新签和续租租约获得的正面租金调升率，以及新收购的Northpoint City South Wing的贡献[20] - 后港商场的AEI预计于2026年9月完工，届时将成为另一个积极贡献因素[20] - 排除嘉华院线退出的影响，投资组合入住率将高达99.9%，所有物业的租金调升率为正，债务状况健康，为未来增长奠定基础[19]