行业融资概况 - 四季度以来房地产行业融资活跃度提升，房企正通过信用债、海外债、资产证券化等多种渠道加速资金筹措，以应对年底债务到期压力并为未来发展储备资金[1] - 9月份房地产行业债券融资总额达561.0亿元，同比增长31.0%，其中信用债融资322.0亿元，同比大幅增长89.5%，占总融资额的57.4%[2] - 尽管融资端出现回暖迹象，但销售回款方面依然面临较大压力，1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4%[9] 信用债融资 - 信用债成为绝对融资主力，9月融资规模达322.0亿元，同比大幅增长89.5%[2] - 融资主体仍由央国企主导，华润置地发行金额最高达50亿元，招商蛇口、陆家嘴集团、中国铁建等企业发行总额均超过20亿元[3] - 部分民营和混合所有制企业也在债券市场有所斩获，绿城中国、新城控股、新希望地产等企业成功发行信用债，合计金额约36.2亿元[3] - 10月份融资活动持续活跃，招商蛇口拟发行40亿元公司债券，信达地产启动不超过24亿元公司债券发行，保利发展150亿元公司债获上交所受理[2][4] 海外债融资 - 海外债融资规模较小，9月仅为11.4亿元[2] - 新城控股于9月成功发行1.6亿美元为期2年的无抵押固定利率债券，票面利率11.88%，资金主要用于偿还即将到期的境外债务[3] - 境内外融资成本差异显著，反映出国际投资者对民营房企仍保持较高风险溢价[3] 资产证券化融资 - 9月ABS融资规模为227.7亿元，同比下降11.9%[2] - 类REITs成为发行规模最大的ABS产品，占比高达37.2%，CMBS/CMBN和供应链ABS分别占比32.0%和21.4%[8] - 市场创新取得关键进展，首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT成功设立，募集资金22.87亿元[8] - 持有型不动产ABS继续扩容，如"中铁诺德持有型不动产资产支持专项计划"成功发行，规模达25.6亿元[8] 融资期限结构 - 9月信用债平均发行年限达到3.65年，以1-3年期和3年以上债券为主[7] - 长期资金的注入有助于企业优化债务结构，缓解短期偿债压力，为业务调整和转型争取更长时间窗口[7] - 绿城中国和新城控股发行的债券期限分别为3年和5年，体现了融资期限的优化趋势[7] 债务重组进展 - 部分出险房企的债务重组工作取得实质性进展，龙光集团、融创中国、花样年控股的境外债重组方案均已获得超过75%的债权人通过[8] - 旭辉集团、碧桂园仍在继续推进其境外债重组流程[8] - 金科股份的重整计划执行进展顺利，转增股票已完成过户，董事会完成换届，并与中信信托签署了破产重整专项服务信托合同[8] 销售回款压力 - 1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4%，其中定金及预收款和个人按揭贷款降幅分别达到10.3%和10.6%[9] - 定金及预收款、个人按揭贷款降幅明显，直接反映出房企在销售回款方面遭遇的困难[9] - 销售市场的持续低迷仍在很大程度上拖累着房企整体的资金面，使其资金压力依然严峻[9]