市场租金表现 - 2025年三季度50城住宅平均租金累计下跌0.61%，各月环比跌幅逐步扩大，7月、8月、9月环比跌幅分别为0.07%、逐步扩大、0.39% [2] - 截至2025年9月，50城住宅平均租金为34.74元/平方米/月，同比下跌3.76% [2] - 一线城市租金表现相对稳健，三季度累计下跌0.34%，跌幅较去年同期收窄；二线和三四线代表城市平均租金累计跌幅分别为0.76%和0.65%，跌幅较去年同期有所扩大 [6] - 从城市层级看，北京、上海、深圳租金水平稳居第一梯队，均在80元/平方米/月以上；46个重点城市三季度租金累计下跌，其中三亚跌幅最大，为1.91% [4][6] 投资回报率 - 2025年9月，50个重点城市租金房价比均值为2.21%，较2023年初低点提高0.23个百分点，较去年同期提高0.09个百分点 [9] - 各城市租金房价比分化明显，深圳、北京、上海等核心城市因房价较高，租金房价比仍在2.0%以下；而哈尔滨、贵阳等城市租金房价比在3.0%以上 [9] 政策环境 - 行业首部国家级行政法规《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，共7章50条，涉及规范出租承租活动、规范住房租赁企业和经纪机构行为、强化监督管理等内容 [13][15] - 国家发改委发布通知，将市场化租赁住房明确写入公募REITs新资产类型项目，为其利用资产证券化工具拓宽融资渠道提供政策支持 [17] - 地方政策以收储转租、完善监管体系为重点，多地推进收购存量商品房用作保障性住房，并推行房源核验码制度等监管措施 [19][21][22] - 需求端政策协同发力，包括提高租房提取公积金额度、扩大青年人才住房保障范围、构建“租购衔接”人才住房体系等 [23] 保租房REITs运营 - 2025年二季度保租房REITs运营稳健向好，基金收入整体同环比增幅在5%以上，净利润整体同环比增幅在7%-10%之间，可供分配金额整体同环比增幅在5%左右 [24] - 华夏北京保障房REIT受成功扩募影响，基金收入同环比增幅均超15% [24] - 二季度末各底层资产项目出租率普遍在95%以上，市场化机构运营的资产项目出租率回升明显，如华夏基金华润有巢REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT平均出租率均居近两年高位 [29] REITs市场发展 - 三季度保租房公募REITs首发与扩募筹备工作稳步推进，广州安居集团计划发行规模不低于8亿元的REITs，国泰海通城投宽庭保租房REIT拟扩募涉及3592套房源 [33] - 建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划于2025年9月在上交所完成首次扩募，成为市场首单持有型不动产ABS扩募项目，扩募募集规模4.53亿元 [33] - 市场化租赁住房被纳入公募REITs新资产类型，预计后续发行将加速 [36] 长租公寓企业格局 - 截至2025年三季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达139.8万间，较二季度末增加3.9万间；TOP5企业累计开业规模58.6万间，占TOP30总规模的41.9% [41] - TOP30企业合计管理房源量约198万间，较二季度末增加2.2万间；TOP5企业累计管理规模83.2万间，占比42.0% [43] - 房企系企业在开业和管理规模上均占据领先优势，其开业规模在TOP30中合计占比达46%，管理规模占比接近五成；地方国企系业务规模持续快速扩张，占比超20% [41][43][44]