政府停摆与国债对经济的影响 - 持续的政府停摆正以多种方式阻碍经济发展 其中最为显著的是国家债务的迅速膨胀 美国财政部报告显示 国债已超过38万亿美元 达到前所未有的联邦债务水平[1] 抵押贷款利率长期趋势 - 抵押贷款利率近期虽有所下降 但大幅回落的可能性正迅速减小 行业专家指出 市场回归3%或4%抵押贷款利率的世界已非常不可能 中长期内将处于更高利率水平的环境[2][3] - 美国不断增长的国债将要求更高的债务收益率以维持融资 这对住房市场最相关的中长期后果是更高的借贷成本[3] 债券市场与抵押贷款利率的关联 - 10年期国债收益率是抵押贷款利率的每日风向标 两者通常同步变动 利差约为两个百分点或更多 例如 若10年期收益率为4% 抵押贷款利率则接近或略高于6%[4] - 前财政部长预测债券市场可能在未来几年内"碰壁" 债券收益率将开始大幅上升 10年期国债收益率或在市场转变后数周内跳升75个基点 同时抵押贷款利率将上升整整一个百分点[5] 中长期利率与财政压力预测 - 行业经济学家预计 鉴于财政压力 长期利率更可能上升而非下降 预测抵押贷款利率在2028年底前将维持在6%至6.5%的区间[6] - 耶鲁大学预算实验室分析指出 不断增长的国债将使10年期国债收益率到2054年上升1.4个百分点 结合传统的约2个百分点利差 这意味着住房贷款利率可能接近7.5%[7] 高利率环境对住房市场的影响 - 高利率可能导致通货膨胀 促使开发商放弃建设计划 加剧住房短缺 使家庭选择更少且面临更高的抵押贷款[8] - 住房市场需适应新的现实 购房者不应指望在几年后通过再融资大幅降低利率 抵押贷款借款人应接受更高利率的环境[9] - 对于拥有大量房屋净值的业主 若已享有低抵押贷款利率 再融资可能并非最佳选择 但房屋净值信贷额度（HELOC）利率近期已下降 可作为利用资产价值的途径[10]