美联储政策与抵押贷款利率前景 - 预计美联储将在未来六个月内进行三到四次降息，以应对疲软的就业市场和放缓的经济 [3] - 但由于关税效应可能导致通胀持续上升，这将限制美联储更激进降息的空间 [4] - 30年期抵押贷款利率与长期收益率曲线（如10年期国债）关联更紧密，预计将因期限溢价上升、投资者对通胀再起的担忧以及债务赤字水平和高额国债发行而保持高位 [4] 抵押贷款利率具体预测 - 预测抵押贷款利率在2028年前将保持在6%以上水平 [1] - 预计平均抵押贷款利率将在6%至6.5%的区间内波动，近期最低曾达到约6.25%，为今年最低水平 [5] - 尽管存在降息预期，但抵押贷款利率高企的局面将持续 [1][5] 住房市场现状与展望 - 2023年是住房和抵押贷款市场的低点，市场活动因美联储加息超过5个百分点而几乎停滞 [6] - 抵押贷款利率曾翻倍并触及8%，2024年情况略有改善，2025年更好，预计2026年房屋销售将增长约5% [7] - 市场关键变化是库存增加，2025年建筑商积极建造新单元，现有房产业主也更活跃地挂牌，导致待售库存大幅增加 [8] 房屋价格与销售动态 - 库存增加对买家有利，但导致房屋销售周期延长，全国范围内房屋价格已趋于平坦 [8] - 建筑商为促进销售，提供抵押贷款利率买降至5%或5.5%左右的水平，以吸引客户 [12] - 新建房屋库存按当前销售速度约有九个月的供应量，建筑商有强烈动机去库存，预计利率买down策略将持续至库存回归典型水平 [13][14] 购房者行为分析 - 首次购房者已适应6%至6.5%的利率水平，并在此基础上进行预算 [10] - 挑战主要来自潜在的升级置业买家，他们可能锁定了3%的低利率，因此不愿在目前高利率环境下放弃原有贷款 [10] - 由于千禧一代人口规模庞大，市场偏向首次购房者，同时升级置业买家犹豫，但现有库存同比增长约30%，表明部分人正逐渐接受高利率为新常态 [11]