核心观点 - 公司在第三季度继续加强其债务结构并稳步推进开发项目和非核心资产销售 但租赁面积增长未达预期 加上利息支出增加 对业绩构成压力 [1] - 公司预计年底的出租率和租赁面积将与第三季度持平 全年同资产净营业收入预计下降约1% [15] - 公司资产负债表管理取得进展 通过债券市场筹集13亿美元用于债务重组 并将债务加权平均期限延长至34年 [9][14] 运营表现 - 第三季度末 公司的已出租面积和已租赁面积分别为84%和874% 未能实现年底90%的目标出租率 [2][4] - 第三季度公司完成了241次租赁带看 虽然数量低于上季度 但每次带看的平均需求面积比上季度增加一倍以上 [3] - 第三季度公司租赁了总面积881,628平方英尺 其中795,969平方英尺来自租赁组合 85,659平方英尺来自开发组合 [5] - 在租赁组合中 214,767平方英尺为闲置空间 250,374平方英尺在本季度到期 330,828平方英尺在季度后到期 [5] - 本季度租赁面积中 187,153平方英尺涉及现有用户的扩张 324,063平方英尺涉及新用户 [6] - 第三季度末 每平方英尺的平均净租金为2519美元 较去年同期略有下降 但续租租金水平有所上升 起租基础租金增长15% 平均基础租金增长88% [6] - 第三季度到期租约的续租率为62% 使前九个月的续租率达到69% 略低于70%-75%的正常范围 [4] - 谷歌续租了基奇纳The Breithaupt Block项目194,842平方英尺 公司份额为97,421平方英尺 [4] 资产组合优化 - 公司已在埃德蒙顿、温哥华和蒙特利尔各售出一处非核心资产 总收益4600万美元 [7] - 目前有四处非核心资产已签订 firm contract 预计11月中旬完成交易 分别位于温哥华、蒙特利尔（两处）和多伦多 总收益5500万美元 [7] - 另外三处蒙特利尔资产的销售文件正在最终确定 预计12月完成交易 总收益8500万美元 [7] - 公司近期修改并扩大了在多伦多和卡尔加里的非核心资产销售计划 目前有五处资产待售 预计总收益约8400万美元 [8] - 由于多伦多大厦和卡尔加里大厦的建设和租赁进展优于预期 管理层已将这两处物业加入非核心资产销售计划 预计交易将使非核心资产销售总收益增加一倍以上 目标在2026年第二季度末完成交易 [8] 资产负债表管理 - 公司2025年的首要战略目标是继续加固资产负债表 为此从债券市场筹集13亿美元资金 [9] - 所筹资金用于偿还2亿美元无担保债券、4亿美元定期贷款、250亿美元定期贷款中的15亿美元 以及除KING Toronto项目外的所有短期可变利率建筑贷款 [10] - 公司用由六家加拿大主要金融机构提供的新循环运营设施替换了原有设施 新设施财务条款相同 于2028年9月29日到期 [11] - 第三季度末 公司在新的8亿美元无担保循环运营设施中提取了5100万美元 持有现金6300万美元 保持了可观的流动性 [11] - 公司短期可变利率债务占总债务的比例已降至可忽略不计的水平 预计年底提取金额将降至最低 [11] - 公司债务和利息支出高于预期 部分原因是完成开发管道中最终地面开发项目借款超出最初预期 [12][14] - 公司正在推进温哥华150 West Georgia项目应收账款的货币化 该物业现已具备大型AI数据中心的授权和电力分配 预计交易将在年底前谈判 大概率在2026年上半年完成 [12] - 公司仍致力于将净负债与年化调整后EBITDA的比率降至10倍以下 但由于非核心资产销售和应收账款货币化的完成时间晚于预期 这一目标需要比最初预期更多的时间 [13] 财务业绩 - 第三季度租金收入为147932万美元 同比增长09% 九个月累计租金收入为443613万美元 同比增长15% [16][18] - 第三季度运营收入为80727万美元 同比下降30% 九个月累计运营收入为241912万美元 同比下降09% [16][18] - 第三季度利息支出为35488万美元 同比增长132% 九个月累计利息支出为98989万美元 同比增长168% [16][18] - 第三季度净亏损为113389万美元 同比扩大204% 九个月累计净亏损为315789万美元 同比扩大2721% [16][18][20] - 第三季度投资物业公允价值损失为100265万美元 同比增加1117% 九个月累计损失为394098万美元 同比增加863% [16][18] - 第三季度调整后EBITDA为93634万美元 同比下降50% 九个月累计调整后EBITDA为282515万美元 同比下降29% [24][26] - 第三季度FFO为63719万美元 同比下降179% FFO每单位（稀释）为0456美元 同比下降180% [25] - 第三季度AFFO为59129万美元 同比下降131% AFFO每单位（稀释）为0423美元 同比下降131% [25] - 九个月累计FFO为203802万美元 同比下降117% FFO每单位（稀释）为1458美元 同比下降117% [26] - 九个月累计AFFO为187431万美元 同比下降102% AFFO每单位（稀释）为1341美元 同比下降102% [26] 财务指标 - 第三季度末总资产为103788亿美元 同比下降51% 投资物业为9392358亿美元 同比下降28% [22] - 第三季度末债务为4682121万美元 同比增长83% 总负债比率为452% 去年同期为397% [22] - 第三季度末净负债与年化调整后EBITDA的比率为123倍 去年同期为107倍 [22] - 第三季度末NAV每单位为3805美元 同比下降130% [22] - 第三季度末利息覆盖率为21倍（三个月滚动）和22倍（十二个月滚动） 去年同期分别为23倍和25倍 [22]