核心观点 - 21家出险房企债务重组及重整已取得显著进展，化债总规模约合人民币1.2万亿元，加速了房地产行业风险出清进程 [1] - 通过削债等重组方式，相关企业降低了实际债务负担，改善了资产负债表，为恢复经营创造了条件 [1] - 完成债务重组后，多数出险企业将战略重心转向轻资产业务，以低资本投入模式寻求转型和发展 [2] 债务重组进展与规模 - 截至目前，共有21家出险房企的债务重组或重整已获批或完成，涉及化债总规模约人民币1.2万亿元 [1] - 这些企业的总有息负债规模接近人民币2万亿元，短期内偿还压力较小 [1] - 融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光、旭辉等企业已完成境内及境外债券重组 [1] - 佳兆业、金轮天地、禹洲地产、世茂、绿地、碧桂园等企业的境外债重组方案已获批 [1] - 华晨地产、新华联和金科已完成重整，霍煤龙兴房地产公司和协信远创的重整计划已获法院批准并进入执行阶段 [1] 债务重组方式与效果 - 债务重组的典型方式包括债转股、以资抵债、全额长展期等，核心目标是削债以降低实际债务负担 [1] - 龙光集团的境内债重组方案综合运用了现金要约收购、债转股、以资抵债、全额长展期等方式 [1] - 龙光集团的境外债重组则采取了现金支付、可转债、资产信托、展期等多种方式 [1] - 部分企业境外债重组的削债比例在40%至70%之间，例如龙光境外债重组后削债比例达70% [2] - 融创境外债第二次重组计划将全部削债，其境内债第二次重组的降债比例超过50% [2] - 旭辉、佳兆业、奥园、禹洲、世茂等企业的海外债经过重组，削债比例均超过50% [2] 企业战略转型方向 - 在完成保交楼和债务重组后，许多出险企业将聚焦于轻资产业务，重点发展代建、物业管理和资产管理等业务 [2] - 转向轻资产业务的原因是，该模式不需要大量资本投入，不会增加有息负债，有助于企业以最低成本恢复自身造血能力 [2] - 出险房企积累的核心能力，如产品力、品牌影响力、成熟的开发运营团队和管理流程，并未完全消失，可迁移至盘活存量资源 [2] - 整个房地产行业正从增量开发转向存量运营，为物业、资产管理等轻资产业务提供了广阔的发展空间 [2]