核心业绩表现 - 第三季度创下公司历史上最佳租赁业绩，租赁了727,000平方英尺的可比空间，年化现金租金为每平方英尺35.71美元，比前租户高出28% [1] - 可比运营收入增长强劲，达到4.4%，带动FFO每股达到1.77美元，超出共识预期并处于指引区间1.72至1.77美元的高端 [5][19] - 整体入住率持续增长，可比组合入住率环比上升40个基点，同比上升20个基点至94%；包括所有购物中心在内的整体入住率为93.8% [12][13] 租赁活动与租金增长 - 本季度完成了123笔可比租赁交易，租金差价达到28%，其中三分之二的面积为续租，所需资本最少；剩余三分之一为新租户，其中超过一半涉及当前已被占用的空间，显示出零售商对优质空间的提前锁定 [1][12] - 可比出租率处于非常健康的95.7%水平，预计年底前将继续增长，由超过175,000平方英尺的新租约管道推动，这代表了约70个基点的增量出租率机会 [13][14] - 过去十二个月的租金差价趋势处于中双位数水平（mid-teens），尽管季度数据可能存在波动，但公司有能力持续推动租金上涨 [40][41] 开发与再开发项目 - 位于新泽西州Hoboken和宾夕法尼亚州Bala Kinwood的住宅建设项目按预算且按时进行，Bala Kinwood项目将于2026年初开始租赁 [6] - 第三季度在Santana Row最后一个地面停车场破土动工，建设258个新住宅单元，资本投入约1.45亿美元；Hoboken、Bala和Santana这三个项目总共需要约2.8亿美元资本，预计无杠杆回报率在6.5%至7%之间 [6] - Santana West大楼已出租90%，即将达到95%，预计租户将在第四季度开始入驻并度过免租期，其对FFO的负面影响将开始消散，并在2026年及以后贡献运营收入增长 [5][42] 资产收购与战略 - 完成了对Annapolis Town Center的收购，收购价为1.87亿美元，无杠杆回报率为7%；该物业面积为479,000平方英尺，当前入住率85%，拥有Whole Foods、Lifetime Fitness和Target等成功零售商作为主力租户 [10][16][17] - 另有一项规模约1.5亿美元的收购预计在第四季度完成，将使今年完成的收购总额超过7.5亿美元，混合初始现金收益率约为7%，GAAP收益率高于7%，初始混合入住率仅为88%，显示出清晰的租赁上升空间 [24][25] - 公司强调其战略并非改变，而是将相同的商业计划和策略应用于具有相同特征的不同土地，即通过更好的租赁、创造更具吸引力的物理空间以及在经济可行时增加零售或住宅总面积来强化土地 [8][9] 资产出售与资本回收 - 目前有4亿美元资产处于资产出售流程的不同阶段，其中约2亿美元预计在年底或稍后完成，另外超过2亿美元预计在2026年完成；此外，还有超过15亿美元的非核心资产正在考虑于2026年及以后进入市场 [20][21] - 待售资产池中约三分之一是位于边缘地带的住宅资产，另外三分之二为非核心零售资产；预计混合收益率目标在5.5%至6%的资本化率区间，混合无杠杆内部收益率低于7% [21][30] - 通过资产出售回收资本，并以更高的收益率进行再投资（收购收益率在6%至7%以上），实现了资本的增值性配置，例如Annapolis收购预计在第四季度为FFO每股带来1美分的增长，年化后为3至4美分 [24][55] 财务状况与指引 - 公司期末拥有约13亿美元的显著流动性，包括12.5亿美元的无担保信贷额度和超过1亿美元的现金；第三季度年化净负债与EBITDA比率为5.6倍，固定费用覆盖率为3.9倍 [20] - 基于第三季度的强劲表现，公司上调了2025年FFO每股指引（不包括新市场税收抵免）和可比运营收入增长指引；可比运营收入增长指引上调至3.5%至4%，中点为3.75% [22][23] - 2025年第四季度隐含FFO指引为1.82至1.88美元，中点同比增长7%；虽然尚未提供正式的2026年指引，但公司预计在运营层面将是强劲的一年，核心业务的基础增长预计将与2025年中期4.6%的增速大体一致 [25][36][71] 租户需求与市场动态 - 零售租户对公司资产组合的需求未见减弱迹象，租赁活动管道在创纪录的第三季度后仍保持增长势头 [24] - 公司继续看到对其优质房地产的广泛需求，涉及多个最佳品类和品牌，如Chopped、Alo、Burlington等，并持续升级零售阵容，包括在近期收购的物业中引入Coach、Lego、Warby Parker等品牌 [15] - 在堪萨斯城等扩张市场中，由于历史上的所有权类型不同，租金尚未被充分挖掘，存在较大的提升空间，这构成了公司的重要机会 [85][87][88]