商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）拖欠率恶化 - 2024年10月，办公楼CMBS拖欠率飙升至11.8%，创历史最差纪录，比金融危机高峰期还高出超过一个百分点 [1] - 同期，多户住宅（出租公寓）CMBS拖欠率上升至7.1%，为2015年12月以来最差水平 [6] - 办公楼CMBS拖欠率在三年内从2022年10月的1.8%急剧上升了10个百分点 [5] 办公楼市场面临的结构性挑战 - 老旧办公楼因“向优质资产转移”和企业因持续远程办公而缩减办公空间受到严重冲击 [5] - 即使新办公楼也因企业缩减和整合其办公面积而面临压力 [5] - 远程办公趋势的持续导致企业减少对办公空间的需求 [5] 新增拖欠贷款案例详情 - 华盛顿州贝尔维尤的Bravern Office Commons的3.04亿美元抵押贷款于10月被列入拖欠名单，该75万平方英尺的建筑现已空置，此前主要租户微软于2023年不再续租 [10] - 该物业2020年收购价约为5.85亿美元，2020年初估价为6.05亿美元，但两个月前估值已降至2.68亿美元，较2020年估值削减56%，且低于贷款价值12% [11] - 纽约长岛市The Factory的3亿美元抵押贷款因到期违约被列入拖欠名单，该110万平方英尺的办公楼贷款起源于2020年低利率时期，截至第二季度入住率降至73% [12] 拖欠贷款的“治愈”机制与案例 - 贷款可通过支付利息、协商延期修改、达成暂缓协议、止赎出售或以物抵债等方式被“治愈”并从拖欠名单中移除 [14] - “治愈”过程可能意味着将问题推迟到未来或现在承担巨大损失 [14] - 例如，休斯顿都会区HP Plaza的9600万美元办公楼贷款通过“延期并伪装”策略被治愈，该贷款因到期未能偿还本金而违约，借款方在追加本金缩减后协商了第二次延期至11月 [15][16] - 该物业为2018年竣工的新楼，由惠普公司100%租用至2033年 [15] 商业抵押贷款支持证券（CMBS）的基本结构 - CMBS是向全球机构投资者（如债券基金、保险公司、养老基金、REITs等）出售的债券 [2] - 发放这些抵押贷款的银行在此不负责任，损失由投资者承担 [2]