房产投资与税务处理 - 房产投资与股票或债券等投资类似 在出售时产生的利润需缴纳所得税 [1][2] - 持有投资期限影响税率 持有12个月或以内出售 利润作为普通收益征税 持有超过12个月出售 利润作为资本利得征税 税率较低 为0%、15%或20% [2] - 针对住宅出售的利润存在税务豁免条款 即第121条豁免 [3] 第121条税务豁免 - 出售主要住宅可享受税务豁免 前提是在过去五年内拥有并作为主要居所住满两年 [3] - 单身申报者最高可豁免25万美元利润 联合申报者最高可豁免50万美元利润 [3] - 此豁免在两年内只能使用一次 但存在因工作或健康原因搬迁等例外情况 [3] - 对于单身申报者 在应用25万美元豁免后 剩余利润例如42万5千美元部分需纳税 [4] 调整税基以降低应税收益 - 房产的税基不仅包括购买价格 还可包含某些改善费用和销售相关成本 如产权摘要费、转让税或印花税、业主产权保险费等 [5] - 对房屋的改善可计入税基 例如增建露台、升级窗户、现代化厨房或浴室 但普通维修不计入 除非是改善项目的一部分维修 [5] - 若改善项目获得了税收优惠 如能源税收抵免 则需要从总成本中扣除该优惠金额 [5] - 通过计入改善费用和销售成本 例如5万美元改善和5千美元销售费用 可进一步降低应税收益 例如降至37万5千美元 [6] 利用其他投资损失抵免 - 拥有其他投资如股票的资本损失 可用于抵免出售房产产生的收益 [7] - 抵免规则要求长期收益只能由长期损失抵免 短期收益只能由短期损失抵免 [7]