核心观点 - 申万宏源首次覆盖嘉里建设，给予“买入”评级及26.4港元目标价，看好其高端住宅开发与优质投资物业租赁业务的协同发展，公司财务稳健且股息率高[1] 业务结构 - 2024年公司营收195亿港元，同比增长49%，物业开发、投资物业租金、酒店运营占比分别为66%、25%、9%[2] - 区域营收中国内地与中国香港占比分别为66%和34%[2] - 截至2025年上半年末，公司土地储备4971万平方英尺，发展中物业、投资物业、酒店、持作出售物业占比分别为42%、37%、11%、10%[2] - 土地储备区域分布为中国内地76%、中国香港10%、海外14%[2] 投资物业与酒店 - 2025年上半年投资物业价值863亿港元，同比增长14%，内地与香港占比分别为67%和33%[3] - 投资物业及酒店总面积2133万平方英尺，北京、上海、深圳、杭州及香港五城合计占比73%，办公室、零售、酒店业态占比分别为37%、29%、23%[3] - 2025年上半年投资物业合并租金25.02亿港元，同比下降5.5%，酒店合并租金10.3亿港元，同比下降3.3%[3] - 公司计划至2031年增加投资物业及酒店面积760万平方英尺至2893万平方英尺，较2025年上半年增长36%，2024-2031年7年复合增长率7%[3] 物业开发 - 2025年上半年实现销售金额162亿港元，同比增长130%，内地与香港销售占比分别为66%和34%[3] - 内地市场2025年上半年销售106亿港元，主要依赖上海金陵华庭单盘，占比93%，其两期项目均开盘即售罄[3] - 香港市场2025年上半年销售55亿港元，同比下降5%，主要依赖豪宅项目缇外去化[3] - 上海金陵路项目拿地金额221亿元，预计27-28年进入结算期[3] 财务与分红 - 截至2025年上半年，公司总借贷额度596亿港元，同比下降2%，债务年期2.7年，净负债率38.4%[4] - 公司预计2026年底净负债率下降至30%初段水平，融资成本4.0%，同比下降0.6个百分点[4] - 自2017年以来，公司每股股息基本稳定在1.35港元，股息率高达6.9%[4] 盈利预测 - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为17.5亿港元、16.2亿港元、40.3亿港元，同比增速分别为+116%、-7%、+149%[1] - 预计2025-2027年归母核心利润分别为23.0亿港元、18.8亿港元、39.6亿港元，同比增速分别为-11%、-18%、+111%[1] - 预计2025-2027年市盈率分别为16倍、18倍、7倍[1]