50年期抵押贷款概念背景 - 50年期住房贷款概念因前总统特朗普在Truth Social上发帖暗示其政府可能推出该产品而受到关注[3] - 联邦住房金融局(FHFA)局长Bill Pulte在X平台上确认正在研究50年期抵押贷款，并称其为“彻底的改变者”[3] - 白宫官员表示特朗普总统一直在探索提高美国民众住房可负担性的新方法，任何官方政策变更将由白宫宣布[3] 50年期抵押贷款的短期优势 - 假设贷款利率与30年期贷款相同，50年期贷款将通过将月供分摊到多出的20年来为买家节省月度还款[4] - 一笔40万美元、利率6.3%的贷款，借款人的月供可比30年期贷款节省约280美元[4] 50年期抵押贷款的长期成本与风险 - 若借款人持有贷款至到期，其支付的总利息将比30年期贷款多出超过42.5万美元，超过初始贷款本金[4][5] - Realtor.com高级经济学家Joel Berner指出，更长的贷款期限可能导致房价上涨，补贴需求而不增加供应可能会抵消潜在节省[6] - Evercore分析师Stephen Kim指出，使用该产品后，房主权益积累速度将更慢，十年后仅偿还不到4%的本金，而30年期贷款为近16%[6] - 在房价增长平缓的环境下，房屋净值积累减少可能随时间推移增加系统中的抵押贷款风险[6] 当前住房市场背景 - 近年来，由于抵押贷款利率和房价双双上涨，房屋销售低迷[6] - 截至2025年6月的一年中，典型首次购房者的年龄达到了40岁的历史高位[4][7] - 抵押利率与美联储对抗通胀的政策相关，预计不会回到疫情前低于4%的水平[6] - 约三分之二的美国家庭住房是自住物业，房价威胁成为房主财务问题[6] 政策前景与相关举措 - 50年期抵押贷款是否会实现尚待观察，Pulte称其仅是正在开发的广泛解决方案中的潜在工具之一[7] - 相关部门也在研究为5年、10年和15年期抵押贷款提供救济的方法，并评估如何以安全稳妥的方式实现抵押贷款的可承接或可转移[7]