文章核心观点 - 2025年并购活动加速，主要集中在基础设施和房地产领域，大量公开交易的资产以折价被收购 [1] - 基础设施等硬资产估值范围相对确定，当股价大幅低于其资产潜在价值时，为资本充足的买家创造了套利机会 [3][4][5] - 监管环境转变和融资成本下降是推动当前并购潮的关键因素，使得被压抑的并购需求得以释放 [6][7][11][13] - 公开市场估值与私募市场估值存在显著价差，为私募资本收购公开交易的折价资产提供了强大动力 [13][14][15] - 在并购交易中，被收购的目标公司股价通常能获得显著溢价，表现优于收购方 [16][17] 并购集中于基础设施领域的原因 - 基础设施和硬资产（如建筑物）具有可辨识的价值，市场参与者对其估值范围容易达成共识，这与价值可能从零到数十亿不等的软件公司等运营公司形成鲜明对比 [2][3][4] - 当拥有基础设施的公司股价远低于其资产潜在价值范围时，便创造了明确的投资机会，例如一家公司资产价值在9亿至11亿美元之间，但其企业价值仅为7亿美元 [4] - 资本充足的买家可以溢价收购整个公司，并立即实现价值增值，例如投入8亿美元收购，可转化为约10亿美元的价值 [5] 推动2025年基础设施并购潮的因素 - 监管环境转变：1月20日Andrew Ferguson被任命为联邦贸易委员会（FTC）主席，其态度较前任Lina Khan更为温和，批准了更多在前任政府下可能无法通过的并购交易 [7][11] - 融资成本下降：基准利率较两年前下降了125个基点，使得债务融资成本降低，并购交易更具增值效应 [13] - 估值价差：私募股权基金按资产净值（NAV）定价，而公开市场的房地产投资信托基金（REITs）等基础设施资产则因市场情绪交易于NAV之下，截至10月30日REITs中位数交易价格仅为NAV的78.8%，许多甚至低于NAV的70% [14] - 极端折价：公开市场与私募市场估值之间的巨大价差，使得私募REIT可以按NAV的100%募集资金，然后收购交易于NAV 70%的公开REIT，即使以NAV的85%收购仍是一笔划算的交易 [15] 并购环境转变对价值股的影响 - 在资本昂贵且FTC持禁止态度的前期环境中，价值股表现不佳，价值被锁定 [6][18] - 当前并购活动活跃，为价值股提供了快速实现折价的途径，价值不再被埋没，价值股成为并购中的赢家 [17][18] - 并购公告通常使目标公司股价获得15%-40%的溢价，立即上涨，而收购方股价则持平或小幅下跌 [16] 近期并购案例与价值释放 - City Office以每股7.00美元的价格被收购，较其先前交易价格有超过30%的溢价 [18][20] - ROIC股价从其原先12美元中段的交易区间飙升至17.50美元的收购价 [22] - Blackstone收购TXNM Energy Inc，在宣布收购后的一年内，TXNM股价上涨约20%，而Blackstone股价下跌 [24][25] - Sotherly Hotels因收购消息股价大幅上涨190% [28] 具备并购潜力的价值股机会 - Global Medical REIT (GMRE) 是REIT中折价最深的之一，P/NAV为59%，基于现金流的估值也显得便宜，P/LTM AFFO为6.96倍 [31][32] - 其门诊医疗地产资产在私募市场需求旺盛，资产质量良好，且公开市场交易价格存在深度折价，对买家极具增值效应 [33] - Welltower (WELL) 正以72亿美元出售其门诊医疗资产，凸显该资产类别对私募资本的吸引力 [33] - Farmland Partners (FPI) 交易价格与资产净值存在巨大差距，其股价为10.31美元，而共识资产净值为14.04美元， farmland资产估值透明且交易流动性高，为收购创造了清晰机会 [34][35][36] - 公司管理层积极以深度折价回购股票，例如第三季度回购了1,248,802股普通股，加权平均价格为每股10.84美元，致力于为股东最大化价值 [37][38] 优先股作为并购受益者 - 公司被收购时，其优先股通常按面值偿付，这使得交易价格大幅低于面值的优先股在并购活跃环境中具有吸引力 [39] - 选择此类优先股需考虑三个因素：优先股在控制权变更条款中的保护程度、当前价格相对面值的折价幅度，以及母公司是否拥有买家渴望的、交易于NAV折价的优质资产组合 [39][40] - 例如，Pebblebrook的优先股H（PEB.PR.H）条款规定，在收购发生时优先股持有人可选择转换为一定数量的普通股，从而获得增值 [39]