房地美和房利美监管状态与股份出售计划 - 联邦住房金融局局长Bill Pulte表示，房利美和房地美将维持被政府接管的现状，以缓解行业对抵押贷款利率可能上升的担忧[3] - 政府计划向公众出售这两家公司最多5%的股份[3] - 预计总统将在本季度或明年初就首次公开募股做出决定[3] 50年期抵押贷款政策宣布 - 总统Donald Trump与FHFA局长Bill Pulte在Xcom上宣布，正在制定一项50年期抵押贷款选项，以帮助降低部分购房者的初始月供[3] 50年期抵押贷款的利率分析 - 贷款机构对长期贷款收取更高利率以应对额外风险，50年期抵押贷款的利率预计将比30年期固定利率高出约42至57个基点[7] - 以上周30年期固定抵押贷款平均利率622%计算，50年期固定抵押贷款利率预计在664%至679%之间[8] - 历史上30年期固定抵押贷款利率平均比15年期利率高出约57个基点，50年期选项可能带来更大幅度的溢价[4] 50年期抵押贷款的月供与总成本 - 一项40万美元的贷款，30年期（利率622%）月供约为2455美元，而50年期（利率664%）月供约为2297美元，每月节省约158美元，降幅约7%[9] - 但50年期贷款的总利息成本大幅增加，40万美元贷款在30年期内的总利息约为483万美元，而50年期则接近98万美元，多出约50万美元[14] 50年期抵押贷款的权益积累与潜在风险 - 50年期贷款导致权益积累速度显著减慢，10年后30年期借款人已偿还约20%贷款本金，而50年期借款人仅偿还约9%[16] - 在房价增长疲软的市场环境中，50年期抵押贷款的吸引力降低[18] - 大多数抵押贷款不会持有至到期，美国房主通常在房屋中居住118年，远低于50年或30年的贷款期限[15] 市场对50年期抵押贷款的反应与前景 - 早期民意调查显示公众对50年期抵押贷款反应冷淡，在2300多名受访者中，多数人持“不利”或“非常不利”的看法[20] - 缺乏热烈的政治或市场响应降低了该选项在全国范围内推出的可能性[20] - 该产品若想获得关注，需要监管批准和政治意愿，但鉴于目前的反应，可能不会全面实施[20]