行业核心观点 - 房地产行业仍处于调整期，房企表现持续分化，部分房企毛利率或迎来拐点 [1] - 四季度销售端因高基数效应同比或有压力，但核心地块入市将形成支撑 [1] - 推荐持续在核心区域拿地的改善型房企、有困境反转机会的弹性标的及拥有核心竞争力的房产中介平台 [1] 报表端表现 - 2025年前三季度23家样本房企营业收入同比下降12.5%，归母净利润同比下降161.6% [1] - 滨江集团、城建发展归母净利润实现正增长，中华企业实现扭亏为盈 [1] - 整体毛利率为13.0%，较2024年全年下降0.3个百分点，央国企毛利率有所回升 [1] - 整体销管费用率为5.5%，较2024年全年下降0.1个百分点 [1] - 合约负债总额为12069亿元，同比下降28.7%，对营业收入的覆盖倍数降至1.4倍 [1] - 资产总额降至7.4万亿元，同比下降10.5%，资产负债率为77.0%，同比上升0.7个百分点 [1] 经营端表现 - 2025年前三季度全国商品房销售金额同比下降7.9%，销售面积同比下降5.5% [2] - 百强房企销售金额累计24948亿元，同比下降12.8% [2] - TOP10房企销售金额为12102亿元，同比下降11.7%，建发房产、中国金茂、越秀地产实现逆势增长，分别增长12.1%、27.3%和2.0% [2] - 2025年1-9月全国300城宅地累计成交面积29766万平方米，同比下降7.6%，成交金额13304亿元，同比上涨11.9% [2] - 头部央国企和改善型房企拿地策略聚焦核心城市，拿地表现稳健 [2] 融资端表现 - 2025年1-9月房企累计债券发行总额同比增长3.9%，债券发行利率由2021年5.5%降至2025年上半年2.8%，7月、8月进一步降至2.5% [3] - 截至2025年9月末房企债券余额为21409亿元，其中信用债占比70.4% [3] - 2025年第四季度到期债券余额为1430亿元，2026年到期规模达6641亿元 [3] - 世茂集团、华润置地、保利发展债券余额居前，行业流动性分化态势延续 [3]