特朗普50年期抵押贷款提案核心观点 - 前总统特朗普提议推出50年期抵押贷款，旨在通过延长还款期限来降低月供，使购房更可负担[2] - 该提案可能带来负面影响，包括推高房屋价格、增加总利息成本并减缓财富积累速度，且被批评为未能解决住房供应短缺的核心问题[2][5][11] 提案对购房者支付及资产积累的影响 - 在理论计算上，50年期贷款能降低月供：以当前美国房屋中位价41.5万美元、首付20%为例，30年期贷款（利率6.50%）月供为2098美元，而50年期贷款（预估利率7.00%）月供可降至1998美元，仅减少约100美元[7] - 更长的还款期限导致总利息成本显著增加，且资产积累速度大幅放缓：10年后，30年期贷款借款人已偿还约5万美元本金，而50年期贷款借款人仅偿还约1万美元本金；20年后，两者资产积累差距扩大至约11.5万美元[8][9][10] 行业专家对提案的评估 - 分析师指出，住房市场的根本问题在于供应短缺，而非贷款期限：高盛估计美国住房供应缺口至少为300万至400万套[11] - 专家警告，更灵活的融资条件可能在需求端形成补贴，增加购房者购买力，但在供应未增加的情况下会进一步推高房价，从而抵消月供节省的好处[12][13]