香港楼市与股市关系核心观点 - 当前香港楼市回暖由资金环境改善与经济预期转强驱动，财富效应与风险偏好回升将提振资本市场情绪，形成股楼共振格局 [1] - 楼市企稳不会对港股形成资金分流，反而可能通过赚钱效应推动股楼两类资产进入正向循环 [1][10] - 港股流动性主要受全球宏观环境及中国内地经济基本面主导，楼市并非主要影响因素 [1][10] 内地与香港租金回报与资金成本对比 - 内地一线城市租金回报率低于2%，而房贷利率为3.1%，形成负向利差 [2] - 香港租金回报率为3.6%，高于房贷利率3.22%，形成正向利差 [2] - 香港房价在近几个月出现企稳回升 [2] 海外历史经验分析 - 历次海外地产衰退后的复苏显示，楼市与股市未呈现资产配置的替代关系 [4] - 日本90年代资产价格破灭后、韩国97年亚洲金融危机、美国70年代末-80年代初高通胀及08年次贷危机、英国1990~1992年经济衰退、西班牙08年及12年危机均显示，楼市回暖标志着宏观风险消退、流动性宽裕与增长预期改善 [4] - 楼市回暖通过提振金融资产估值、改善企业盈利预期与增强居民财富效应，为股市提供上涨基础 [4] 香港楼市回暖驱动因素 - 香港政策持续宽松，24年2月"撤辣"政策降低外地买家税费负担，25年2月再次"减辣"，将征收100港元优惠印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元 [13] - 美联储降息周期开始带动香港基准利率HIBOR下行，房贷利率跟随下行，居民购房负担率减弱 [13] - 香港租金收益率稳定回升，年内平均租金收益率超过3.5%，房产交易吸引力提升 [13] 港股地产股表现与配置建议 - 部分港资房企股价表现突出，如九龙仓集团年内涨幅10.9%，希慎兴业涨幅10.1%，股息率分别为1.6%和6.1% [15] - 港股配置建议采用杠铃策略，港股红利作为底仓长期配置，景气成长类资产的产业逻辑坚实 [15] - 流动性改善可能使资金流入具备全球竞争优势的核心资产，如恒生科技，同时港资房企具备估值回升机会 [15] 港股行业盈利与市场表现 - 多个行业净利润增速显著改善，日常消费零售25H1增速达3223%，较24A提升3802个百分点，今年以来涨跌幅79% [16] - 耐用消费品25H1增速659%，较24A提升569个百分点，今年以来涨跌幅125% [16] - 半导体行业25H1增速-1%，但较24A提升55个百分点，今年以来涨跌幅128% [16]