资产拍卖背景 - 中信信托公开挂牌处置宝能城有限公司一笔14.08亿元的不良债权 [1] - 该笔债权的抵押物为深圳宝能城花园（东区）三期工程的160处房产 [1] - 抵押物存在被二次抵押、三次抵押、四次抵押以及被司法查封的情况 [1] 拍卖方式与法律程序 - 采用网络竞价规则，标明“不预设转让底价，但设置保留底价”，但保留底价尚未透露 [2] - 中信信托已就标的债权向深圳中级人民法院提起诉讼，案件计划于2025年四季度开庭审理 [2] - 诉讼请求包括判令债务人支付回购价款、特定资产收益款、违约金及各项费用，并主张对抵押物的优先受偿权 [2] 资产状况与市场分析 - 资产存在多重权利限制和流动性问题，部分为半地下房源，采光及用途受限，产权属性为商住混合用地/商业 [3] - 深圳商办物业价值下跌明显，市场参与热情较低 [3] - 宝能城花园房价近三年处于下跌状态，成交均价从2023年初的高点12.28万元/平方米降至目前的9.32万元/平方米 [4] 历史拍卖情况对比 - 2022年9月首次法拍56套住宅，起拍单价约9.9万元/平方米，最终50套成交，总成交额7.6亿元 [5] - 2025年3月二拍8套住宅，起拍价为一拍价格的8折，最终全部成交但整体溢价率不足5%，总成交额1.9亿元，成交单价区间为8万-10万元/平方米 [6] - 与之前相比，此次拍卖的房源涉及半地下、产权性质不同且存在多次抵押，预计市场热度将进一步降低 [3][6] 宝能系整体债务与资产困境 - 宝能城有限公司作为被告，涉案资金达167.97亿元 [6] - 宝能地产作为被告，涉案资金达613.24亿元 [6] - 今年以来，宝能系多地涉房资产流拍，反映出当前市场下行时期商办资产流通变现困难 [6]