文章核心观点 - 融资成本是房地产投资信托（REITs）的关键影响因素，利率下降时基本面强劲的REITs有望因融资成本降低而上涨 [1] - 比较凯德综合商业信托（CICT）和丰树商业信托（FLCT）这两家资产构成不同的龙头REITs，分析其在利率下行环境下的潜在表现 [1] - CICT作为新加坡本地商业地产巨头，将从本地经济复苏和利率下降中受益 [5][11] - FLCT作为全球物流商业地产参与者，受益于电子商务的结构性增长趋势，但面临全球宏观经济和汇率波动风险 [9][11] - 两只REITs均可能因利率下降而获得重估，但CICT可能因融资成本改善和本地市场复苏而更快恢复 [13] CICT（凯德综合商业信托）分析 - 第三季度运营表现稳健，入住率高达97.2%，零售和办公物业年内至今的租金调升率分别为7.8%和6.5% [2] - 投资组合多元化，零售、办公和综合开发项目对净物业收入贡献占比分别为36.9%、33.4%和29.8% [3] - 2025年上半年每单位派息（DPU）为0.0562新元，较2024年同期增长3.5% [3] - 资本结构健康，总杠杆率为39.2%，平均债务成本为3.3%，74%的借款为固定利率，有利于在低利率环境下进行再融资 [3][4] - 债务到期期限分布良好，主要集中于2027年至2030年，单年最大到期债务比例在2027年为20% [4] FLCT（丰树商业信托）分析 - 截至2025年9月30日的财年，每单位派息（DPU）为0.0595新元，较上一财年下降12.5% [6] - 运营指标保持强劲，入住率为95.1%，租金调升率为5.0% [6] - 财务指标优异，总杠杆率更低，为35.7%，平均债务成本为3.1%，70.4%的借款为固定利率 [6][7] - 资产组合以物流和工业资产为主，占比75.1%，其余为商业资产，加权平均租赁到期期限（WALE）长达4.8年 [8] - 地理分布全球化，澳大利亚占45.6%，欧洲占41.9%，新加坡仅占12.5%，因此对汇率波动和全球宏观经济形势高度敏感 [8][9] 两家REITs对比 - DPU增长：CICT实现3.5%的同比增长，而FLCT则下降12.5% [10] - 资产入住率：CICT为97.2%，略高于FLCT的95.1% [10] - 租金调升率：CICT零售与办公平均约为7.15%，FLCT为5.0% [10] - 租赁稳定性：FLCT的WALE为4.8年，长于CICT的3.2年 [10] - 市场定位：CICT主要聚焦新加坡优质零售和办公物业，受益于本地客流恢复；FLCT则聚焦全球物流资产，受益于电子商务增长 [11] 行业背景与投资考量 - 整体REITs行业预计将从利率下降中受益 [12] - 利率下降对CICT的主要益处在于降低再融资成本，对FLCT的主要益处在于提升其物业估值 [11] - CICT可能因更直接的融资成本改善和新加坡本地市场复苏而更快复苏；FLCT虽有结构性增长动力，但受全球风险和汇率波动影响更大 [13] - 偏好本地市场的投资者可考虑CICT，寻求全球资产敞口的投资者可考虑FLCT [14]