估值与分派预测 - 维持领展房产基金每单位45港元公允价值估值[1] - 预测2026财年每单位分派额为2.57港元，反映6.6%的收益率[1] - 当前单位现值被市场低估[1] 近期财务表现 - 截至9月底止半年度净物业收入同比下跌3.4%[1] - 中期每单位分派下跌5.9%至1.27港元[1] - 弱势表现符合市场预期[1] 香港及内地业务表现 - 香港及中国内地零售物业组合持续面临租金负增长[1] - 中国内地零售物业组合租金续租录得负16.4%[1] - 公司通过调降租金优先确保出租率[1] - 上海零售销售已趋稳定，公司正重整北京资产[1] 未来展望与策略 - 预期零售业逆风将持续，通过负面租金续租压缩2026财年租金收入[1] - 香港零售物业组合租金收入预计于2027财年开始趋稳[1] - 多元化策略成效显著，澳洲及新加坡零售资产表现强劲，均呈现双位数正租金回归，有效抵销大中华区的疲弱表现[1]