新加坡房地产投资信托基金投资的核心误区 - 投资者最常见的错误是盲目追逐高股息收益率，而不理解其背后的风险 [1] 高收益率的吸引力与潜在陷阱 - 截至2025年9月30日，新加坡房地产投资信托基金的平均股息收益率为6.2%，高于银行存款或政府债券 [2] - 表面上的高收益率可能并不可靠，例如EC World REIT在2022年和2023年分别报告了约13.1%和10.7%的年化分派收益率，但其再融资问题却在积累 [3] - Prime US REIT的年化分派收益率从2022年上半年的10.5%跃升至一年后的23.6%，但管理层将2023年下半年的现金分派削减了90%以上以保留资金 [4] - 当收益率远高于同行时，这通常是一个需要深入调查的信号，而非免费升级 [4] 高收益率背后的风险来源 - 高收益率可能源于单位价格下跌、不可持续的分派比率或疲弱的基本面 [7] - 2025年第二季度，38只新加坡房地产投资信托基金中有20只的收益率超过7%，而平均负债率处于40% [5] - 利宝商场印尼零售信托在2016财年报告每单位分派为0.0341新元，年化收益率为9.2%，但随后每单位分派大幅缩水，到2023年几乎停止分派 [6] - 宏利美国房地产投资信托在2021年上半年报告每单位分派为0.027美元，但随着美国办公楼市场走弱、资产估值下跌及负债率攀升，该信托在2023年上半年停止了分派，并在2024年至2025年底完全暂停分派 [9] - 讽刺的是，在单位价格暴跌时，回溯性的收益率指标看起来更具吸引力，直到分派完全停止 [10] 投资者应关注的关键指标 - 应关注资产负债表的稳健性，包括负债率、利息覆盖率、固定与浮动利率债务的比例以及贷款到期期限 [12] - 百汇生命房地产投资信托是一个正面例子，其负债率处于30%中段水平，且除2027年外，任何单一年度需再融资的债务不超过其债务总额的16% [16][13] - 应关注投资组合质量，包括出租率、租户组合与集中度、租约到期状况及物业地段优势 [17] - 凯德综合商业信托的投资组合质量较高，截至2025年9月，其零售物业的承诺出租率为98.7%，办公楼物业为96.2% [14] - 高且可持续的出租率表明收益率有真实的租户需求支撑，而非财务操作 [15] - 应关注分派记录，长期稳定或增长的每单位分派是比单一年度高收益率更好的质量指标 [18] - 丰树物流信托的每单位分派多年来稳步增长，从2012/2013财年第二季度的0.0171新元，增至2025/26财年第二季度（截至2025年9月30日）的0.0185新元 [21][18] 对投资者的启示 - 收益率只是表象，可持续性才是关键，聪明的投资者会关注分派是否有稳定现金流支持，以及房地产投资信托基金能否应对利率上升 [19] - 寻求持久收入的投资者应建立在质量、可持续性和资产负债表实力之上，而非仅仅追逐最高的数字 [20]