抵押贷款利率近期走势 - 截至2025年11月26日当周，30年期固定抵押贷款利率小幅下降3个基点至6.23%，15年期固定抵押贷款利率同样下降3个基点至5.51% [2] - 尽管近期降幅微小，但与去年同期相比，30年期利率已下降58个基点（去年11月底为6.81%），15年期利率下降59个基点 [2] - 从过去52周的数据看，30年期和15年期固定抵押贷款利率均徘徊在年度低点上方，表明从更宏观角度看利率呈下降趋势 [3] 美联储政策与利率前景 - 美联储在2025年9月和10月的会议上分别降息25个基点，联邦基金利率的下降趋势通常会影响抵押贷款利率 [4] - 市场预期可能影响利率走势，在2024年及2025年美联储会议前，因降息预期抵押贷款利率均有所下降，但在实际降息后利率出现反弹 [6][7] - 市场预计美联储在2025年12月的会议上再次降息的可能性约为83% [8] - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期美国国债收益率，截至2025年11月26日，10年期国债收益率开盘为4%，低于一年前的4.29% [10] 抵押贷款利率构成与利差分析 - 当前平均30年期固定抵押贷款利率为6.23%，与4%的10年期国债收益率之间存在2.23个百分点的利差 [11] - 一年前，30年期利率为6.81%，10年期收益率为4.29%，利差为2.52个百分点，当前利差收窄是抵押贷款利率低于去年的原因之一 [11] - 贷款机构在10年期国债收益率基础上增加“利差”以覆盖成本和风险，从而确定抵押贷款利率 [10] 房地产市场与购房负担能力 - 当前房地产市场处于紧张状态，买家数量超过待售房屋数量，尤其是在首次购房者能承受的价格区间 [13] - 供需失衡导致房价保持高位，因为卖家知道会有多个买家感兴趣 [13] - 根据圣路易斯联储数据，单户住宅销售价格中位数自2009年第一季度以来总体呈上升趋势，从当时的208,400美元上涨至2025年第二季度的410,800美元 [14] - 购房负担能力需同时考虑利率和房价，目前利率正缓慢下降，部分地区房价停滞甚至下跌，但许多城市房价仍在上涨 [16] 对潜在购房者的策略建议 - 不建议等待利率降至6%或更低再购房，因为利率仅是负担能力方程的一部分，还需考虑房价因素 [12] - 在当前市场下，最佳策略可能是购买负担得起的房产，无论是更小的房子还是公寓，以开始积累资产 [17] - 可以考虑购买需要修缮的房屋，例如利用FHA 203(k)抵押贷款将购房和装修成本合并为一笔贷款 [20] - 考虑购买公寓，这有助于在理想区域找到负担得起的住房，但需注意计算每月还款时纳入业主协会费用 [22] - 考虑15年期抵押贷款，虽然月供高于30年期贷款，但通常利率更低，且在整个贷款期限内能节省大量利息 [23] - 探索利率买断选项，通过预付现金来换取更低的抵押贷款利率，买断可以是永久性或临时性的 [24] 长期利率预测与历史对比 - 抵押贷款银行家协会在2025年11月的预测中预计，30年期固定利率将在2026年全年保持在6.4%，并在2027年在6.3%至6.4%之间波动 [25] - 房利美同月的住房预测预计，30年期利率到2026年底将达到5.9%，并在2027年保持停滞 [25] - 与历史水平相比，7%的抵押贷款利率并不算高，它与1990年代的利率水平相当，且远低于1970年代末和1980年代初的双位数利率 [26] - 获得3%的利率并非不可能，但需要特定条件，例如找到拥有可转让抵押贷款（如VA、FHA或USDA支持的政府贷款）的房主 [27][28]