市场主导地位 - 2023年超过77%的新发放抵押贷款为常规贷款，在抵押贷款市场中占据主导地位 [1] 常规贷款定义与分类 - 常规贷款不由政府机构提供保险或担保，可分为合格贷款和非合格贷款 [2] - 合格贷款需符合房利美和房地美制定的标准，构成常规抵押贷款的主体 [2] - 非合格贷款无需遵守房利美或房地美的规则，贷款机构在发放时有更大灵活性，可能允许更高的贷款金额或更灵活的信用要求 [3] 目标客群 - 适合收入稳定、信用记录良好、债务水平一般的购房者或再融资者 [4] - 也适用于需要大额贷款、财务状况复杂或需购买特殊房产（如超过10英亩的农场）的借款人 [4] - 相比之下，FHA和USDA贷款等服务对象是信用评分较低、储蓄有限或中低收入的借款人 [5] 运作特点 - 为购房者提供了高度灵活性，信用评分、收入和债务水平典型的购房者通常符合资格 [6] - 提供低至3%的首付方案，例如HomeReady和Home Possible计划 [6] - 贷款机构选择多样，可选择固定利率或可调利率以及多种贷款期限，常见期限包括30年、20年、15年或10年 [7] - 选择较短贷款期限虽会提高月供，但能更快还清贷款并显著减少长期利息支出，同时更快积累房屋净值 [7] 贷款类型细分 - 合格贷款：2025年单户住宅的合格贷款限额在大部分地区为806,500美元，在高成本地区最高可达1,209,750美元；2026年限额将分别提高至832,750美元和1,249,125美元 [8] - 大额贷款：贷款金额超过合格贷款限额，通常成本更高，可能要求更高的信用评分、大量现金储备以及20%或以上的首付 [10][11] - 固定利率抵押贷款：在整个贷款期限内利率固定，月供稳定可预测 [12] - 可调利率抵押贷款：利率随时间变化，初期利率可能低于固定利率产品，但之后会定期调整，通常设有利率上限以限制涨幅 [13][14] - 组合贷款：贷款机构选择将贷款保留在自己资产负债表上，而非出售给房利美或房地美，因此在设定条款和要求时灵活性更高，适合财务状况特殊的借款人 [15][16] - 次级贷款：主要面向有信用问题的借款人，利率较高，且通常为可调利率，对贷款机构风险更大 [17] - 摊销型常规抵押贷款：大部分抵押贷款为摊销型贷款，早期还款主要用于支付利息，后期还款则主要用于偿还本金 [18] 与政府支持贷款的对比 - 常规贷款是市场主体，而政府支持贷款由不同政府机构担保，在借款人违约时由机构赔偿贷款机构损失 [19] - FHA贷款：由联邦住房管理局保险，首付可低至3.5%（信用评分580以上）或10%（信用评分500以上），受首次购房者欢迎 [19] - VA贷款：由退伍军人事务部保险，仅面向现役军人和退伍军人，无需首付，利率较低，无硬性信用评分要求 [21] - USDA贷款：由美国农业部保险，适用于符合条件的农村房产，设有收入限制，无需首付，政府未设最低信用评分（但贷款机构可自行设定） [22] 资格要求 - 债务收入比通常要求不高于50%，许多贷款机构希望不高于41% [26] - 最低首付比例为3%，部分机构为首次购房者提供1%首付计划，但首付低于20%需购买私人抵押贷款保险 [26] - 要求FICO信用评分在620或以上 [26] 优势与劣势 - 优势：首付可低至3%；贷款期限选择更多；贷款限额高于FHA贷款；可提供大额贷款；条款对首次购房者和美洲原住民灵活；可融资房屋装修、能效改进和预制房屋购买；首付20%以上可免除PMI；可选择可调利率抵押贷款 [26][27][29] - 劣势：可能比FHA或USDA贷款要求更高的信用评分；若首付低于20%通常需支付PMI；可能比其他贷款方案更难获得；利率可能高于政府支持贷款 [26][30][32]