抵押贷款类型概述 - 了解不同类型的抵押贷款可能帮助借款人获得更低的利率、更宽松的月供条件甚至免首付机会[1] - 抵押贷款类型多样，包括常规贷款、政府支持贷款、固定利率贷款、可调利率贷款等，每种类型针对不同借款人需求和资质设计[2] 常规贷款 - 常规贷款是最常见的抵押贷款类型，分为符合标准贷款和非符合标准贷款两类[2] - 符合标准贷款虽不由政府机构支持，但需符合房利美或房地美的规格要求，以便贷款机构后续转售[3] - 符合标准贷款要求信用评分不低于620，首付至少3%，债务收入比通常低于36%，部分情况下可允许高达50%[4] - 非符合标准贷款不满足房利美和房地美要求，通常由贷款机构保留而非转售，因此在信用评分、首付和还款条款方面更灵活[5][6] 大额贷款 - 大额贷款适用于高价值房产，2025年在全国大部分地区贷款金额超过806,500美元即属大额贷款，阿拉斯加、关岛、夏威夷和美属维尔京群岛的门槛为1,209,751美元[7] - 2026年联邦住房金融局规定的符合标准贷款限额将提高至832,750美元，高成本地区限额为1,873,675美元[7] - 大额贷款适合资质优良的申请人，通常要求至少10%的首付（部分要求20%或更高），信用评分接近700或以上[8] 政府支持贷款 - FHA贷款由联邦住房管理局支持，面向中低收入借款人，最低首付3.5%（信用评分580）或10%（信用评分500）[9] - FHA贷款需支付抵押贷款保险费，通常在贷款期内持续缴纳[10] - VA贷款由退伍军人事务部支持，面向军人、退伍军人及合格配偶，通常无需首付，多数贷款机构要求信用评分至少620，需支付贷款金额1.25%至3.3%的融资费用[11][12] - USDA贷款由美国农业部提供，面向低收入借款人在农村地区购房，无需首付，家庭收入需符合当地限制，通常要求信用评分至少640[13][14] 固定利率与可调利率贷款 - 固定利率贷款在整个贷款期内利率不变，月供稳定（除房产税和保险费用上涨外），常见期限为15年或30年[15] - 30年期贷款最受欢迎，但15年期可节省长期利息，不过月供更高，FHA甚至推出40年期选项以帮助还款困难借款人[16] - 可调利率贷款在初始固定期（如5、7或10年）后利率每半年或每年调整一次，在高利率环境下可能更具吸引力[17] 第二抵押贷款与房屋净值产品 - 第二抵押贷款次于第一抵押贷款，在违约时偿还顺序靠后，因此利率更高且资质要求更严格[18][19] - 房屋净值贷款允许借款人借入房屋净值的85%（扣除第一贷款余额），一次性获得资金，还款期限5至30年，可能享受税收减免[20][21] - 房屋净值信贷额度类似信用卡，提供循环信贷额度，前10年通常只需付息，后期偿还本金和利息，利率通常可变[22][23] 特殊用途贷款 - 可承继抵押贷款允许买家接管卖家的现有贷款（包括利率和条款），在高利率环境中较受欢迎，但需贷款机构批准，且多数常规贷款不可承继[24][25][26] - 反向抵押贷款面向62岁及以上老年人，贷款机构向借款人支付房屋净值，无需月供，还款在卖房、搬离或去世时进行[27][28][29] - 非合格抵押贷款不受消费者金融保护局严格限制，适合自由职业者、小企业主或信用评分较低的借款人，但并非所有贷款机构提供此类产品[30][31][32][33] 特定群体与场景贷款 - ITIN贷款针对无社会安全号码的纳税人，允许使用个人税号申请抵押贷款，包括非美国公民和外国国民[34] - 建筑贷款用于支付建房成本，房屋建成后转为传统抵押贷款，资金按工程进度分阶段发放[35][36] - 土地贷款用于购买地块，需说明土地用途并接受 zoning 和 utility 检查[36] - 房屋翻新贷款可覆盖购房和装修成本，常见选项包括FHA 203(k)贷款和VA翻新贷款[37] 其他贷款变体 - 动产贷款用于购买可移动财产（如预制房屋），仅覆盖财产本身而非土地[39][40] - 过渡贷款用于衔接卖房和买房之间的资金缺口，期限通常6个月至2年[41][42] - 叠加贷款作为第二抵押贷款帮助提高首付至20%，以避免私人抵押保险[44] - 气球贷款在特定期限后需一次性还清余额，通常期限较短且前期付款较低[45][46] 行业特定贷款 - 医生抵押贷款针对医疗行业人员，可能放宽首付和债务收入比要求，考虑其高未来收入潜力[47][48] - 投资房产贷款适用于出租或翻新转售的房产，通常要求更高首付和6个月月供的现金储备[49][50] - 仅付息贷款前期仅支付利息，后期转为本金加利息还款，可能因房屋贬值带来风险[51][52]