政策启动 - 中国证监会于11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，正式启动商业不动产REITs试点 [1] - 试点是贯彻落实党中央、国务院决策部署的重要举措，旨在盘活存量商业不动产，支持构建房地产发展新模式 [1] - 上交所等单位正推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作，相关规则同步征求市场意见 [1] 市场基础与时机 - 我国公募REITs市场经过近五年发展，已成为千亿级新兴市场，共有77单产品上市，发行规模2070亿元（含扩募），总市值2199亿元 [2] - 自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心等为底层资产的CMBS、类REITs及ABS产品发行规模近千亿元，市场已形成广泛共识 [3] - 商业不动产行业经历价值重估，核心城市优质资产出租率、租金水平稳健，现金流回报稳定，在当前利率下行环境下具备较强配置价值 [3] 战略意义与影响 - 试点将引导企业从“开发商”向“资产管理商”战略转型，拓宽直接融资渠道，优化资本结构 [4] - 商业不动产REITs为投资者提供兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化个人与机构投资组合 [5] - 试点进一步丰富了REITs底层资产类型，将增强市场包容性与吸引力，推动公募REITs市场加快扩容，是完善多层次资本市场体系的有力举措 [5] 未来展望与推进 - 上交所将在中国证监会指导下，稳步推进试点各项工作，持续完善业务规则，协同各方做好市场培育 [6] - 将以优质商业不动产先行稳步开展试点，把好资产“入口关”，鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点 [6] - 商业不动产REITs试点的推进，标志着我国REITs市场进入新的发展阶段，将成为服务实体经济、推动经济高质量发展的长期稳定器与金融新引擎 [6]