政策发布 - 中国证监会研究起草并发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，现正公开征求意见 [1] - 上交所等单位正推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作，相关规则同步征求市场意见 [1] 市场背景与基础 - 中国商业不动产规模庞大，资产持有主体拓宽直接融资渠道需求强烈，市场各方对推出商业不动产REITs共识高度统一、呼声持续高涨 [2] - 公募REITs市场经过近五年探索，已发展成千亿级新兴市场，共有77单产品上市，发行规模2070亿元（含扩募），总市值2199亿元，为试点奠定制度、市场和生态基础 [2] - 资本市场在商业不动产盘活领域积累丰富经验，自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心等为底层资产的CMBS、类REITs及ABS产品发行规模近千亿元 [2] 资产价值与潜力 - 商业不动产行业已历经价值重估，核心城市核心区域的优质资产出租率、租金水平等经营指标表现稳健，现金流回报稳定 [3] - 随着新型城镇化推进和新质生产力发展，商业不动产具备长期增值潜力，在当前利率下行环境下具有较强的配置价值 [3] 试点意义与影响 - 试点有助于拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，引导企业从“开发商”向“资产管理商”战略转型，激励企业强化运营管理能力，提升资产质量 [4] - 为投资者提供一类兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化个人与机构投资组合 [4] - 试点进一步丰富REITs底层资产类型，增强市场包容性与吸引力，推动公募REITs市场扩容，是完善多层次资本市场体系的有力举措 [4] 后续工作安排 - 在证监会统筹指导下，上交所等单位正开展配套业务规则完善、系统适应性改造、市场和投资者培育等准备工作，预计配套规则不久将与市场见面 [6] - 上交所将稳步推进试点工作，持续完善业务规则，协同各方做好市场培育，以优质商业不动产先行稳步开展试点，把好资产“入口关” [6]