美国经济K型分化 - 公共卫生事件后美国经济呈现K型分化，制造业投资尤其是高端制造业在AI投资叙事下表现强劲，而地产领域持续低迷 [2] 本轮美国地产下行周期特点 - 地产下行周期自2021年11月已持续4年，二手房销售下降幅度可比2008年金融危机，但新房销售展现韧性且房价明显上涨 [2] - 住房缺口高达约470万套（供给340万套空置房屋 vs 需求810万个合住家庭），而2024年预计完工量约163万套，低于需求 [4] - 高房价与高利率导致月供负担沉重，2025年第三季度月供占月收入比例平均为24.8%，首次购房者比例高达37.4% [3] 地产周期症结与约束 - 周期性因素包括利率保持高位，30年抵押贷款利率超6%，且存量房贷中超过52%利率低于4%，居民置换意愿低 [3] - 结构性因素为2008年后建造不足，叠加高利率与高关税，地产商谨慎，导致高利率与高房价并存 [3] - 需求端受高房价与高利率约束，但供给端增量有限，全美最大建造商D. R. Horton计划2026年交付8.6万至8.8万套住宅，增速仅1%至3% [6] 降息对地产的影响逻辑 - 历史经验显示降息刺激作用在1至2年内体现于地产投资与销售，房价在降息开始后6至18个月明显上涨，如1984-1986年降息超500bp期间房价涨23%、成屋销量增36% [2][6] - 无衰退年份降息幅度通常不超100bp，且30年房贷利率下降幅度小于降息幅度，大幅降息需经济悲观预期传导至长端利率 [5][6] - 当前需房贷利率下降300bp以上才能使月供负担回归2020年水平，但降息传导至长端利率存在难度 [7] 政策展望与市场预期 - 特朗普政策侧重供给侧改革，如解除供给约束、推出50年期房贷以降低月供，但过程受关税与需求弱挤压需时间 [6] - 上半年地产供需双弱，租金通胀难抬头，经济内生动力由强走弱；下半年新美联储主席上任可能扩大降息空间，带动长端利率下行与地产需求回暖 [1][7] - 财政政策可能受限于债务压力，特朗普或更侧重国际贸易与海外投资，但若支持率下降，不排除推出提升支付能力的财政政策 [7]