行业前景与投资逻辑 - 过去两年新加坡房地产投资信托因高利率导致融资成本上升及投资者情绪低迷而承压 [1] - 预期利率下调将改善行业前景 REITs可能步入复苏轨道 [1] - 更低的借贷成本通常能提升分派 支撑资产价值并恢复投资者信心 当前是重新关注优质REIT的时机 [1] - 利率下降将直接降低利息支出 增加可分配收入 使更多现金流向单位持有人 [14] - 随着债券收益率下降 REIT收益率相对更具吸引力 将资金引回该板块 [14] - 低利率环境鼓励资产重估和投资组合扩张 进一步提升总回报 [14] - 历史上在降息周期早期 随着投资者情绪转向收益型投资 REITs往往表现更优 [14] - 拥有强大发起人 保守负债率和优质资产的REITs可能在利率开始下降时引领反弹 [16] - 在复苏被完全定价之前 投资者或需提前布局 [16] 重点公司分析：Mapletree Pan Asia Commercial Trust - 该信托在新加坡 香港 中国 日本和韩国拥有商业及零售物业 [3] - 2025/2026财年第二季度每单位分派为0.0201新元 同比增长1.5% 增长由新加坡物业驱动 [3] - 净物业收入同比下降2.2%至1.639亿新元 因海外贡献疲软 [3] - 承诺入住率为88.9% 低于一年前的96.4% 反映海外市场挑战 [4] - 总负债率改善至37.6% 同时债务成本下降至3.23% [4] - 新加坡VivoCity表现突出 实现100%承诺入住率 14.1%的租金调升率及4.8%的租户销售额同比增长 [4] - 信托面临香港和中国零售需求疲软的阻力 [4] - 该公司是由防御性新加坡核心资产支持的优质跨境REIT 有望在融资成本下降时受益 [5] - 该公司提供了一个由高质量新加坡资产锚定的反转机会 [16] 重点公司分析：Mapletree Industrial Trust - 该信托在新加坡 北美和日本拥有工业物业和数据中心投资组合 管理资产达85亿新元 [6] - 2025/2026财年第二季度每单位分派为0.0318新元 同比下降5.6% 主因是缺乏上一年的一次性脱售收益及外汇阻力 [6] - 投资组合入住率为91.3% 其新加坡物业组合（占管理资产的45.2%）的加权平均租金调升率为6.2% [6] - 利用脱售收益偿还债务后 负债率从上一季度的40.1%改善至37.3% 平均借贷成本降至3.0% [7] - 数据中心需求仍是该信托的结构性顺风及长期增长动力 [7] - 随着到期利率互换重新定价 借贷成本预计将上升 [7] - 凭借稳定的本地表现及数字经济增长 该公司是耐心投资者的可靠核心持仓 [7] - 该公司结合了规模与结构性工业增长 [16] 重点公司分析：AIMS APAC REIT - 该公司是一家中型工业REIT 投资于新加坡和澳大利亚的工业 物流及商业园物业 [8] - 2026财年上半年每单位分派为0.0472新元 同比增长1.1% [9] - 投资组合入住率为93.3% 加权平均租期为4.2年 [9] - 排除临时性租户变动 承诺入住率将为95.1% [9] - 截至2025年9月30日 总负债率为35.0% 未提取融资额及银行存款余额约1.697亿新元 [9] - 总租金收入的82.5%来自必需及防御性行业的租户 收入稳定 [9] - 2026财年上半年实现7.7%的正租金调升率 [10] - 受限于较小规模及对周期性工业租金的敞口 其投资组合在收购灵活性方面存在限制 [10] - 该公司是中型工业REIT中的隐藏瑰宝 提供高收益率和强劲的收入可见性 若利息成本下降可能被重新评级 [10] - 该公司提供板块内最高的收益率之一 同时基本面正在改善 [16] 重点公司分析：CapitaLand Ascendas REIT - 该公司是新加坡首只及最大的上市工业REIT 资产多元化分布于亚太 欧洲和美国的工业 物流 商业园及数据中心 [11] - 由于2025年5月私募配售导致单位基数扩大 2025年上半年每单位分派同比下降0.6%至0.07477新元 [11] - 截至2025年6月30日总负债率为37.4% 在完成增值收购后于2025年9月30日升至39.8% [11] - 该信托在2025年第三季度续租中实现了7.6%的租金调升率 [12] - 其蓝筹发起人凯德投资提供了许多同行无法比拟的开发渠道 再融资能力和战略性交易流 [12] - 仅在2025年 该公司就完成了价值7.246亿新元的收购 并宣布了另外5.926亿新元的拟议收购 [12] - 主要风险来自海外敞口的汇率波动以及不断上涨的房地产税和运营费用 [12] - 该公司是提供规模 体量和稳定性的蓝筹工业REIT 在利率稳定时具有显著的重估潜力 [13] - 该公司结合了规模与结构性工业增长 [16]