文章核心观点 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将体育场馆、多业态商业综合体、四星级及以上酒店、超大特大城市商务楼宇及城市更新项目纳入REITs范围，填补了底层资产大类空白，标志着市场发展的关键一步 [1] 我国REITs市场发展历程与现状 - 我国REITs市场于2020年4月从基础设施领域启动试点，首批9只产品于2021年6月上市，覆盖收费公路、产业园区、污水处理、固废处理等领域 [2] - 市场经过5年发展，政策体系不断完善，市场规模稳步壮大，投资者日益成熟，二级市场平稳向好 [2] - 在首批产品成功后，市场范围持续拓展，保障性租赁住房、能源基础设施、新型基础设施、旅游基础设施、消费基础设施、市场化租赁住房、养老设施等行业领域先后被纳入 [2] 2025年版清单扩围的具体内容与战略意义 - 提振消费：将体育场馆、商旅文体健多业态融合的商业综合体及酒店项目纳入，旨在从单一消费场景、多元场景协同、旅行消费核心锚点三个维度发力，精准对接不同群体需求，通过业态联动撬动链式消费，对扩大消费规模、升级消费结构、激活消费潜力具有重要推进作用 [3] - 产业升级：将商业办公设施纳入REITs发行范畴，有助于畅通商业办公资产与资本市场的连接，既能盘活存量资产、优化产业发展的资金与空间生态，又有利于倒逼运营升级、推动业态协同，支撑现代化产业体系建设 [4] - 城市发展：将老旧街区、老旧厂区等城市更新项目纳入REITs范围，有助于通过资本赋能破解城市更新中的资金、运营等痛点，同时倒逼运营方建立精细化管理体系，提升区域治理效率，在城市结构优化、治理动能转换等方面发挥重要作用 [4] - 与国际市场接轨：购物中心、酒店及商业办公设施是国际REITs市场重要的底层资产，此次扩围使国内REITs产品类型与国际投资者熟悉的标的高度匹配，更符合国际资产配置逻辑，有助于提升我国REITs在全球资本市场的吸引力 [5] 我国REITs市场未来前景与基础 - 市场发展空间广阔、增长潜力充沛，经过长期持续的投资建设，我国已积淀形成规模庞大、种类丰富的存量资产，其中包含许多收益稳定、现金流良好的优质资产，为市场长期健康发展提供了强大保障 [6] - 市场仍处于爬坡过坎关键阶段，未来需要坚守合规底线，以资产质量为核心标尺，重点筛选符合国家战略导向、现金流稳定、运营规范的优质标的，稳步扩大市场规模 [6]