政策动态 - 国家发改委表示正积极推动REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型 [1] - 中国证监会研究起草并发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，新增“商业不动产REITs”大类别，明确将酒店、写字楼等传统商业地产纳入 [1] - 此次政策由证监会主导，与过去主要由发改委发布不同，后续项目审批提速值得期待 [3] 产品定义与框架 - 商业不动产REITs被定义为通过投资商业不动产资产支持证券取得不动产所有权或经营权，以获取租金、收费等稳定现金流，并向基金份额持有人分配收益的封闭式公募基金 [2] - 该公告并非推出新的资产证券化产品品类，商业不动产REITs与已发行的消费基础设施REITs均属于公募REITs体系内 [2] - 公告共八条，明确了产品定义、基金注册、运营管理、责任落实及监管职责 [2] 注册与运营管理要求 - 基金注册方面对基金管理人、托管人、尽职调查、申请材料、入池商业不动产条件等提出要求，强调资产须权属清晰、运行成熟并已产生持续稳定现金流 [5] - 运营管理方面强调基金管理人的主动运营管理责任 [5] - 管理人规范方面要求压严压实责任，严格遵守执业规范和监管要求，拟任管理人应具备健全有效的投资管理、资产运营、内控与风险管理制度和流程 [5] 市场意义与前景 - 商业不动产REITs试点落地标志着中国REITs底层资产迈向全门类，我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求 [3] - 已发行的消费基础设施REITs业绩表现稳健，是上市以来涨幅最高的板块，截至2025年11月28日总体涨幅达44.6%，今年以来涨幅高达31.2% [1][3] - 在当前资产荒背景下，看好商业地产凭借稀缺的管理能力，持续表现出经营业绩的韧性 [1][3] 投资建议 - 考虑到政策支持及“资产荒”下良好的供需格局，继续看好2025年末及2026年REITs市场全年表现 [4] - 建议聚焦三条主线：分子端稳健的抗周期板块（如消费、保租房、数据中心等）；景气度边际修复的相关标的（如仓储物流、高速公路）；原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的标的 [4] REITs资产类型扩围历程 - 2020年试点通知涵盖仓储物流、交通、环保、市政、新基建等8大行业及2个探索领域 [7] - 2021年通知扩围至能源、园区、保障性租赁住房等10个领域，并探索水利、文化旅游设施 [7] - 2023年通知明确支持消费基础设施发行REITs [7] - 2024年通知实现12大行业52个资产类型的常态化发行，新增消费基础设施、养老设施等 [7] - 2025年最新政策研究扩围至城市更新、酒店、体育场馆、商业办公设施，并正式推出商业不动产REITs试点 [7]