全国房价走势 - 2024年11月澳大利亚全国房价环比上涨1%，中位价达到888,941澳元，涨幅略低于10月的1.1% [2] - 2024年迄今房价已累计上涨7.5% [2] - 房价上涨已持续三个月，表现强劲 [4] 区域市场分化 - 上涨主要由较小的州首府城市驱动，珀斯11月房价飙升2.4%，阿德莱德上涨1.9% [2] - 悉尼房价仅上涨0.5%，墨尔本房价仅上涨0.3%，涨幅显著放缓 [2] - 悉尼和墨尔本的拍卖清盘率在整个11月下旬维持在60-70%区间的较低部分，低于十年平均水平 [3] 市场驱动与抑制因素 - 澳大利亚储备银行今年已三次降息，但第三季度意外火热的通胀报告降低了进一步政策宽松的可能性 [3] - 利率互换合约暗示到2026年底加息的可能性为50% [3] - 通胀再次高于澳大利亚储备银行的目标区间，且利率可能在可预见的未来保持不变，这可能损害住房市场情绪 [4] - 负担能力和偿贷能力指标紧张，导致住房价值增长偏向于市场的较低价格区间 [4] 政策与监管影响 - 银行业监管机构宣布将从明年2月起首次对高债务收入比住房贷款实施上限，以遏制住房风险 [5] - 由于负担能力差、利率前景不利（存在加息风险）以及审慎监管局加强宏观审慎控制，2026年房价涨幅可能会放缓 [5]