澳大利亚房地产市场增长放缓的早期迹象 - 核心观点：澳大利亚房地产市场出现增长放缓的早期迹象，具体体现在新获批住房建设许可大幅下滑，以及全国房价涨幅收窄 [1] 住房建设许可数据 - 2025年10月，经季节性调整后，澳大利亚批准的住房建设许可环比减少约6.4%，相比9月11.1%的环比增长大幅退步 [1] - 10月批准的住房建设许可同比减少约1.8% [1] - 10月私营领域房屋的建设许可环比减少约2.1%，同比增加约1.3%，至9251套 [1] - 10月私营领域其他住房的建设许可环比减少约13.1%，同比减少约3.3%，至6253套 [1] - 10月获批的新建住房建筑总价值约78.5亿澳元，环比减少约13.7% [1] - 10月获批的改扩建住房建筑总价值约11.8亿澳元，环比增长约3.5% [1] 住房价值指数与房价表现 - 11月澳大利亚全国住房价值指数环比上涨1%，为连续第3个月保持1%及以上的环比增长，但涨幅下降 [2] - 11月房价涨幅下降主要受悉尼（上涨0.5%）和墨尔本（上涨0.3%）影响 [2] - 11月其他所有首府城市房价均上涨至少1%，其中珀斯涨幅最大，达到2.4% [2] 市场放缓的驱动因素 - 购房者住房负担能力恶化是限制房价上涨的重要因素 [2] - 2025年第三季度，澳大利亚全国住房价值中位数与家庭年税前收入之比攀升至历史新高的8.2倍 [2] - 按中位价购房所需的房贷偿付额占家庭收入的45%，接近历史最高水平 [2] - 通胀反弹以及市场普遍预期澳大利亚央行不会很快进一步降息，可能在未来进一步限制房价上涨 [2] - 市场关于本轮宽松周期可能结束的讨论，可能已在一定程度上为房市“降温” [3] - 澳新银行研究团队预计，未来一年澳大利亚央行将维持基准利率在3.6%不变 [3]