当前抵押贷款利率市场概况 - 30年期抵押贷款平均利率在连续三周上涨后首次出现回落 年度利率也已下降 意味着当前利率水平仍优于一年前[1] - 近期住房贷款利率处于6%至6.5%的中低区间[25] - 房地美数据显示 30年期贷款的历史最低利率为2021年1月的2.65% 这需要类似新冠疫情的系统性金融压力才能达到[27] - 目前抵押贷款利率回归至3%的可能性很低 除非再次发生类似新冠疫情的极端事件[28] 提供最低利率的贷款机构特征 - 雅虎财经对近5000家根据《住房抵押贷款披露法》报告2024年贷款信息的贷款机构分析显示 提供最低利率的机构通常贷款数量极少 中位利率在2.4%至4.75%之间 仅为少数优选客户提供大幅利率优惠[1][2] - 其他提供绝对最低利率的机构包括服务特定客户群的银行 服务本地会员的信用合作社 以及为自建项目融资的住宅建筑商[3] - 对于全国性提供利率买断计划的抵押贷款机构 可关注Guild Mortgage和AmeriHome Mortgage[14] 获取最低抵押贷款利率的八大策略 - 提高信用评分 信用评分是决定利率的关键因素 例如信用评分从620提升至640-659区间 年化利率可能从7.30%改善至7.11%[4][5] - 降低债务收入比 为获得最低利率 DTI目标应控制在25%或以下 贷款机构可能接受高达50%的DTI 但更偏好35%或以下 最低利率通常给予DTI在25%或以下的借款人[5][6] - 提高首付比例 支付更高的首付款可获得更低的抵押贷款利率 2024年首次购房者的中位首付比例为9%[7][8] - 购买折扣点 购买一个折扣点相当于贷款金额的1% 通常可降低约0.25个百分点的利率 若利率接近6%而目标低于5% 则需要购买4至5个点 例如30万美元贷款购买5个点需预付约1.5万美元[9][12][13] - 获取利率买断 利率买断可在贷款前几年降低利率 例如从7%降至6.5%为期两年 但需注意长期总利息可能更高[14][15] - 考虑可调整利率抵押贷款 ARM在初始期提供固定利率 之后定期调整 过去ARM的初始利率通常远低于长期固定利率 但现在需仔细寻找和谈判[17] - 选择更短期限的贷款 20年或15年期的固定利率抵押贷款通常比传统的30年期贷款利率更低[19] - 寻找可承继抵押贷款 可承继抵押贷款允许接手现有住房贷款的剩余还款 但大多数传统抵押贷款不符合条件 需寻找拥有FHA VA或USDA贷款的卖家[20] 特定低利率贷款获取情况 - Zillow在2024年为期七个月的调查显示 尽管当时利率高于6.5% 仍有约45%的购房者获得了低于5%的抵押贷款利率 其中三分之一通过与卖家或建筑商谈判获得特殊融资 超过四分之一获得来自卖家或建筑商的利率买断 近23%购买了折扣点[12] - 退伍军人事务部贷款 尤其是15年期VA贷款 通常利率最低[29] 借款人资格与贷款比较流程 - 借款人需了解自身的信用评分 债务收入比和首付金额[21] - 在联系贷款机构获取利率估算后 可向两到三家机构申请预批准以获得更精确的抵押贷款利率[21][22] - 比较贷款报价时 应对比零折扣点情况下的利率 然后再决定是否购买折扣点[11] 现有房主利率状况与再融资前景 - 根据Realtor.com数据 71.3%的现有房主持有低于5%的抵押贷款利率 超过半数53.4%的利率低于4% 因此目前再融资对许多房主并非可行选项[25] - 抵押贷款利率具有周期性 建议房主在利率比当前利率低约1%至2%时考虑再融资 并需权衡再融资的结算成本与目标[25][26]