京沪二手房市场成交量回暖 - 11月北京二手房住宅成交14446套，环比上涨19.52% [2] - 11月上海二手房网签成交22943套，环比上涨约24%，成交量创近7个月新高，仅次于传统“金三银四” [5][6] - 市场回暖由特定需求推动，如学区房和刚需购房者，年末成为学区房成交高峰期 [1][4] 市场成交结构特征 - 北京二手房成交量占全市住宅总成交比重超过八成，是市场绝对主力 [4] - 上海二手房市场刚需化特征突出，300万以下房源成交占比高达60% [8] - 上海核心城区如黄浦、徐汇、静安找房热度与价格提升，而远郊区域热度低迷 [8] 价格走势与市场心态 - 一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%，跌幅较10月扩大 [9] - 北京二手房价格触底后板块内新房与二手房价差拉大，部分购房决策偏向二手房 [4] - 上海全市价格仍在调整周期，未现明显筑底信号，处于高性价比房源出清阶段 [6] 供需与挂牌量变化 - 上海二手房挂牌量环比下降2.6%，核心区降幅更明显，虹口区下降6.7%，静安区下降4.9% [8] - 买方市场背景下，部分业主给出较大让步拉低成交价格，但业主议价意愿收窄，交易博弈加剧 [4][5] - 部分不急于出售的业主选择“以租代售”，房东年末不愿低价成交与购房者犹豫心态并存 [4][8] 未来市场预期 - 业内人士预计年末“窗口期”效应可能持续吸引刚需入市，成交量有望保持相对稳定或温和回升 [5] - 北京二手房价格下探空间极为有限，处于底部逐渐夯实阶段 [4][5] - 二手房市场受挂牌量较高等因素影响，价格仍处于博弈期，年末成交量预计维持稳定 [10]