DSCR贷款产品特点 - 贷款审批核心关注房产现金流而非借款人个人信用度 仅需证明租金收入能覆盖月供及基本开支即可[1][4] - 提供快速成交 对个人财务状况审查宽松 且理论上提供无限额后续资金通道[4] - 典型债务偿还覆盖率需高于1 例如月租金3000美元对应月开支2500美元时覆盖率为1.2 为意外支出预留缓冲空间[5] - 借款人通常需支付至少20%首付 部分案例要求更高 以降低贷款违约风险[10] 市场发展历程与规模 - 疫情期间因低利率和房价租金双升而快速走红 贷款规模从2019年56亿美元激增至2022年超440亿美元[7] - 从小众资产类别发展为被保险公司和资产管理公司等机构投资者广泛接受的成熟资产类别[7][8] - 2023年1-10月新增贷款规模达328亿美元 涉及8.9万套租赁房产 行业两大抵押贷款机构United Wholesale Mortgage与Rocket Mortgage均已入场[14] 当前风险与违约状况 - 严重拖欠贷款（逾期90天或以上）比例从2022年中约0.5%升至2023年8月近2% 三年内近乎翻两番[2][9] - 对比传统抵押贷款仅1%的严重拖欠率 DSCR贷款风险显著偏高[9] - 2022-2023年发放的贷款问题最突出 部分为覆盖率低于1的"次单位贷款" 依赖房价上涨或租金提升假设[10] 市场环境变化影响 - 美联储加息导致借贷成本上升 疫情期购入房产的业主面临更高月供压力[8] - 独栋住宅租金年增长率从2022年3月的13.3%骤降至2023年3月的4.3% 2023年8月进一步降至1.4%的15年低点[8][16] - 部分业主通过再融资提取现金购买更多房产 但租金增速未能匹配资产价值 导致过度杠杆[12] 行业前景与结构性机会 - 租买经济对比偏向租赁 分析显示租屋优势达1980年代以来最高水平 潜在租户增长利好业主[16] - 尽管出现违约 因房价整体上涨 违约业主通常可通过售房偿贷 避免系统性崩溃[16] - 行业人士将当前问题归为市场高速发展中的"自然阵痛" 逾期率已从2023年初2.2%峰值小幅下降[15]