文章核心观点 - 2025年12月，28个重点城市新房供应量在低位持稳，环比下降12%，同比大幅下跌49%，全年累计供应同比下降19%，供给约束显著 [1] - 供应结构持续向改善型需求倾斜，重点城市刚需、改善、高端产品占比分别为26%、56%和18%，且近8成城市以主城区为供应主力 [1][4][7] - 尽管供应量低，但得益于供应结构“提质缩量”及房企年末促销，预期12月新房成交将迎来一波脉冲式复苏，环比回升显著，但同比降幅可能因高基数而扩大 [1][10] 01规模：12月28城供应约束依旧，一线持平上月、二线回调显著 - 总体供应：12月28城预计新增商品住宅供应面积568万平方米，环比下降12%，同比下跌49%，2025年全年累计供应面积同比下降19% [1] - 一线城市：4个一线城市12月预计供应147万平方米，环比微降1%，全年累计供应同比下降15% [2] - 北京单月供应同环比倍增，年末集中推盘 [2] - 上海供应进入“空窗期”，单月仅5万平方米，推盘节奏大幅放缓 [2] - 广州、深圳供应环比分别下降4%和26% [2] - 二线城市：19个二线城市12月预计供应385万平方米，环比下降20%，全年累计同比下降19% [2] - 城市分化加剧：宁波、长春短期放量显著，环比增幅均超120%；武汉、长沙、合肥环比增幅超60%，属低位补货 [2] - 多数城市供应低迷：西安、成都、济南、福州等同环比降幅显著，均在6成以上 [2] - 三四线城市：5个三四线城市12月预估供应35万平方米，环比大幅增长82%（主因前期基数过低），全年累计同比下降22% [2] 02结构：近8成城市以主城为供应主力，沪蓉津汉等18城改善占比主导 - 产品档次结构：重点城市供应结构以改善型为主，刚需、改善、高端占比分别为26%、56%和18% [1][4] - 宁波、南京等城市刚需产品供应占比约6成 [4] - 郑州、广州、长沙、北京刚需与改善占比不分伯仲，均在4-5成 [4] - 上海、成都、天津、武汉等18城以改善产品为供应主力 [4] - 深圳、杭州、福州、无锡等城市本月高端产品占比在各档次中居首 [4] - 项目区域结构：重点城市主城、近郊、远郊供应占比分别为66%、24%和10%，供应重心集中在主城区 [7] - 泉州、福州、郑州、南宁、西安、昆明、重庆等城市主城供应占比均在9成以上 [7] - 长春、济南、长沙、宁波等城市以近郊项目为主，占比均在5成及以上 [7] - 青岛、苏州本月主城区与近郊推盘占比相同 [7] - 上海、天津、南京本月以远郊项目为供给主力 [7] 03预判：12月多数城市新房成交预期“翘尾”收官，环比回升显著 - 总体预判：12月供应“提质缩量”叠加房企年末优惠折扣，预期将带动新房成交迎来一轮脉冲式翘尾行情，环比回升显著，但同比降幅可能持续扩大 [1][10] - 市场热度：28个重点城市2025年12月预期项目平均去化率约30% [10] - 城市分化预判： - 上海、成都等前期热点城市成交预期低位持稳，供应缩量制约成交，部分热点板块项目销售出现滑坡迹象 [10] - 天津、武汉、南京、合肥等城市延续弱复苏走势，购房信心逐步修复 [10] - 郑州、福州、厦门等弱二线城市，预期新房成交回升幅度有限 [10] - 具体城市成交环比预期（新房）：北京(+26%)、广州(+17%)、杭州(+30%)、天津(+22%)、武汉(大幅上升)、重庆(+30%)、济南(+20%)、青岛(+10%)、南京(+20%)、长沙(+20%)等城市预期环比增长；上海预计仍处低位；深圳为弱修复；成都为短暂脉冲 [11]