政策核心内容 - 国家发展改革委于2025年12月1日印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（“991号文”）[2][7] - 文件进一步拓宽了REITs可发行行业范围，新增商业办公设施、四星级以上酒店、体育场馆项目以及城市更新项目[2][7] - 其中，酒店、办公用房在原政策（1014号文）中仅能作为附属设施捆绑发行，新政策允许其独立发行[2][7] 市场影响与规模测算 - 激活广阔的酒店与商业办公存量市场，为REITs市场规模扩张注入新动力[2][7] - 根据戴德梁行调研，一线城市甲级写字楼资本化率介于4.5%-6.4%，广发证券研究部取平均值5.5%测算，得出全国重点城市甲级写字楼存量价值约为1.30万亿元[2][7] - 商业办公设施、酒店等资产独立发行后，叠加2025年已受理的13只待上市REITs，预计2026年市场规模将加速扩张[4][11] - 美国REITs指数化产品规模超1200亿元人民币，我国中证REITs全收益指数同比上涨12.01%，反映市场对扩容的积极预期[5][13] 对存量资产与融资渠道的影响 - 允许酒店、办公用房独立发行，直接盘活商业不动产存量资产[3][8] - 解决过去因资产类型限制导致的资产流动性不足问题，为房企和商业机构提供新的权益融资工具[3][8] - 新增城市更新设施入REITs范围，支持存量商业不动产通过REITs实现轻资产转型，同时降低地方政府隐性债务压力[3][9] 对房地产行业转型的影响 - 独立发行商业不动产REITs后，房企可通过出售存量资产获取资金，减少对传统开发模式的依赖，转向长期稳定的资产运营[3][10] - 例如，华润置地、招商蛇口等持有大量商业办公和酒店资产的企业，有望成为首批试点标的[3][10] - REITs为面临出租率低、变现难问题的存量商业不动产提供了标准化退出渠道，有助于优化资产结构，降低企业财务风险[3][10] 资金供给与投资者结构 - 政策明确支持社保基金、养老金配置REITs[4][11] - 叠加债券市场利率下行趋势，高分红、低风险的REITs配置性价比提升[4][11] - 例如，保障房REITs单周上涨1.04%，显示市场对优质资产的认可[4][11] 审核与发行机制优化 - 发改委要求建立“储备一批、组织一批、申报一批”的滚动机制，以提升审核效率[5][12] - 预计项目从受理到注册周期将保持在100天以内，例如中金唯品会奥莱REIT审核周期已缩短至80-90天[5][12] - 在提效同时强化质量把控，要求项目运营满3年、现金流稳定（如近3年经营性净现金流为正），确保底层资产质量[5][13] - 新办法将促使商业不动产REITs试点与基础设施REITs形成“双轮驱动”，为投资者提供多元化选择[5][13]