房地产市场现状与挑战 - 高抵押贷款利率和高房价将许多潜在购房者挡在市场之外 抵押贷款利率显著高于2021年水平 新房和现房价格均大幅上涨 [1] - 潜在购房者被迫与全现金报价竞争 使得购房过程更具挑战性 [1] 美联储政策与抵押贷款利率的关联机制 - 美联储不直接控制抵押贷款利率 但其通过调整联邦基金利率间接影响抵押贷款利率 [3] - 联邦基金利率是银行间隔夜拆借超额准备金的利率 其变动导致国债收益率升降 银行据此设定包括抵押贷款在内的贷款利率 [3] - 历史上 30年期抵押贷款利率比10年期国债收益率高1%至2% 当前10年期国债收益率为4.08% [4] 近期利率变动与市场反应 - 美联储在2024年末降息1% 但随后因担心通胀加剧而暂停进一步降息 [4] - 2024年9月和10月 美联储主席鲍威尔转变立场 因就业市场出现裂痕而恢复降息 [5] - 此举导致国债收益率下降 抵押贷款利率从今年夏季的6.9%降至11月底的6.23% [5] - 这一趋势能否持续 很大程度上取决于美联储在12月10日联邦公开市场委员会会议上的行动 [5] 机构预测与美联储决策依据 - 美国银行经济学家最初预计美联储本月将按兵不动 但近期改变了看法 更新了对2024年12月和2026年降息的预期 [6] - 美国银行经济学家预计美联储主席杰罗姆·鲍威尔将在12月降息 [7] - 美联储决策受双重使命指导 即低失业率和低通胀 这两个目标常常相互竞争 [8][10] - 利率上升会减缓通胀但增加失业 降息则产生相反效果 这种矛盾是美联储今年早些时候不愿降息的原因之一 [8][9] - 企业未完全消化新关税成本 许多公司正在提高价格 加剧了通胀压力 [9]