核心观点 - 知名投资者Graham Stephan因在洛杉矶建造附属住宅单元时遭遇漫长、昂贵且反复无常的监管审批流程 最终决定出售其所有洛杉矶房产并退出该市场 此案例凸显了在传统房地产市场进行直接开发和运营所面临的重大监管与官僚障碍 [2][3][8] - 作为传统房地产投资的替代方案 多个金融科技平台为投资者提供了无需直接管理物业即可获得房地产敞口的途径 这些平台降低了投资门槛并分散了风险 [9][10][12] 行业挑战与投资者困境 - 监管与官僚障碍：在洛杉矶 仅获得建筑许可就耗时三个月且费用超过4000美元 [1] 最终的检查过程因各种问题被反复拖延 包括缺失的排水管、新的问题清单、昂贵的下水道检查以及关联的公共设施维修要求 [1][4][5][7] - 高昂的意外成本：项目遭遇了多项计划外高额支出 包括600美元的下水道CCTV检查以及因街道连接处裂缝而产生的22000美元维修报价 [5] 此外还被要求修复22英尺不平整的人行道 这又涉及城市树木根系的修剪及额外的许可程序 [7] - 政策风险与投资者信心：洛杉矶自2020年起实施的为期三年的驱逐禁令政策 使房东在租客不付租金时仍须承担抵押贷款、房产税等所有费用 这严重打击了房东的投资意愿 [3] Stephan的经历使其认为该体系旨在惩罚愿意投资的社区成员 并最终决定撤资 [8] 替代性房地产投资平台 - Arrived（面向大众投资者） - 该平台允许投资者以低至100美元的资金购买租赁住宅的份额 从而获得租金收入 [10] - 投资者无需承担物业管理责任 如修剪草坪、修理设施或处理租客问题 [10] - 平台提供经筛选的房产 投资者选择份额后即可等待租金收益分配 [11] - Lightstone DIRECT（面向合格投资者） - 由管理资产超过120亿美元的Lightstone集团运营 为合格投资者提供机构级多户住宅和工业房地产投资机会 最低投资额为10万美元 [13] - 该平台历史业绩显示 自2004年以来已实现投资的净内部收益率达27.5% 净股本倍数为2.49倍 [14] - 公司在每笔交易中至少投入20%的自有资本 约为行业平均水平的四倍 以实现利益绑定 [15] - First National Realty Partners（面向合格投资者） - 该平台允许合格投资者通过投资以杂货店为主的商业地产来分散投资组合 最低投资额为5万美元 [16][17] - 投资标的由全食超市、克罗格、沃尔玛等全国性品牌承租 并提供必需商品 [17] - 通过三重净租约 投资者无需担心租户相关成本侵蚀潜在回报 [17]